《北京市农民工住房选择行为及其影响因素分析》

北京市的农民工在住房选择上呈现出多种行为特点。从住房类型看，部分农民工选择聚居在城乡结合部的廉价出租屋，这些房屋租金低，但居住条件往往较为简陋。影响他们住房选择的因素众多。经济因素首当其冲，收入水平低使得他们倾向于低成本住房。工作地点也有影响，为了减少通勤成本，多会选择距离工作地相对较近的住所。此外，社会关系网络也起作用，老乡集中居住的区域往往更容易吸引新的农民工前来居住，形成聚居现象。同时，政策因素如公租房的申请门槛等也间接影响着他们的住房选择。

        1 研究背景

        2009 年 6 月～8 月，笔者采取抽样问卷调查的方式，对在北京市务工农民工的住房选择倾向进行了研究。调查过程还辅以一定的实地调研和组织部分农民工参加的专题座谈会。本次抽样调查共发出 550 份问卷，回收有效问卷 404 份。据不完全统计，目前在北京地区务工的农民工约为 300 万人，本次抽样调查比率略高于万分之一。问卷调查的对象主要集中在各聚居点的农民工，基本没有涉及到制造业工厂厂区内的集体宿舍以及建筑工地工棚的情况。在全部问卷问题中，涉及到本文研究的主要有：行业、个人年收入、累积务工时间、年龄、受教育程度、性别、婚姻状况、是否有子女和目前的住房解决方式。（参考《建筑中文网》）

        2 相关文献综述

        国务院发展研究中心课题组[1]基于广州、北京、南京、兰州 4 城市的问卷调查数据，通过回归分析得出，许多农民工想拥有个人空间，但考虑到经济因素，租不起离工作地点较近的房子，只能姑且居住在集体宿舍里；大部分农民工仍然和工友们租住在一起，说明他们很难融入城市的社会环境；农民工租房的两个重要影响因素是可负担性和离单位的远近。蔡禾[2]经过研究得出，不论哪个年龄层次的人，其外出租房主要出于“生活便利”的考虑以及为了“能和家人朋友住在一起”。朱明芬[3]对杭州市农民工融入城市社会生活的情况进行调查得出，对提高居住水平，农民工中 76.2%的人希望建设民工公寓，75.4%希望企业多建集体宿舍，19.7%希望让农民工享受住房公积金，并有资格购买经济适用房。马万里、陈玮[4]通过对杭州市农民工的走访研究发现，在住房条件选择方面，排在绝对重要位置的当然是租金高低 （73.8%），其次是治安好坏（59.3%），再次是交通便利程度（47.5%），当然还有出租房管理是否规范。

        综合起来，国内的相关研究成果不多，而且基本上仅仅研究了农民工的租房行为及其相关影响因素，很难全面反映他们的住房选择倾向问题。

        3 调查结果简要分析

        3.1 调查结果

        笔者对农民工在北京市住房方式选择的意愿进行了调查，其中，住房方式选择意愿包括买房、租房和住集体宿舍。调查发现更多的农民工愿意在北京租房居住，其比重占到 54%，其次是买房和住集体宿舍，所占比重分别为33%和 13%。

        用不同方式解决当前住房问题的农民工中，他们的住房意愿也存在着比较明显的差异，我们将目前农民工的住房解决方式分为六类，分别是自己租赁、自己购买、用工企业统一租赁、包工头统一租赁、用工企业集体宿舍①和其他（主要是投亲靠友）。在问卷调查和实际调研中，笔者发现农民工住房意愿以上述第一、三、四、五种为主。为方便表达，笔者将第三、四、五种方式合并为“集体宿舍”来考虑。这样，笔者得出了“个人租赁”和“集体宿舍”两种住房选择倾向，如图 1 所示。

       

        图1 不同住房解决方式下的住房选择倾向

        目前个人租房居住的农民工中，倾向住集体宿舍的比例极低，仅有 1.3%，而买房和租房的比例都相对要高，分别达到了 37.3%和 61.4%。对于那些目前居住集体宿舍的农民工，有更多的人倾向于选择居住集体宿舍，这一比重占了 33%，选择租房的比重为 44.3%，另有 22.7%的农民工选择买房。

        3.2 住房选择原因分析

        在问卷中，笔者还设计了农民工住房选择倾向原因调查项目，让受访者对自己选择住房倾向的决定因素进行排序，最终得出这样的结论：对于选择买房的农民工，未来的需求成为他们有这种倾向的主要原因。他们大多把住房产权视为对孩子未来生活的一种储备，而并不十分关注拥有产权对自己生活的改善以及在心理上所带来的优势，调查中，60%的此类农民工将“为孩子将来”考虑列在首位；对选择租房的农民工而言“，成本因素”是他们首要考虑的，有42%的农民工选择了该选项，而且他们更加注重今天生活的相对舒适和便宜，更加注重自己及家人在短期内的生活质量；对于选择集体宿舍的农民工“，成本因素”的比重也占到了 47%。总之，农民工买房主要出于对未来需求的满足，而租房或者居住集体宿舍主要考虑了短期需求。

        4 计量分析

        4.1 列联表分析

        列联表分析是研究定性变量之间相关性的统计方法，其测算是按照两个（二维列联表）或多个（高维列联表）属性出现的频率来进行的。

        假设农民工的收入、务工时间、教育程度、行业、性别、年龄、婚姻状况、是否育有子女、当前住房解决方式都与最终的住房选择倾向存在相关关系，并对此进行多维列联表分析，测算出以上几种因素与住房选择倾向之间的相关关系见表 1。

        表1 几种因素的列联表分析结果

       

        ①这里的“用工企业集体宿舍”并非前文提到的制造业工厂厂区内的集体宿舍和建筑工地的工棚，因为后二者都是由雇主或者甲方（建筑工程的总承包方）集中建设，大多属于活动板房性质，随着项目转移而转移。这里提到的“集体宿舍”主要是指服务业和批发零售等第三产业部门，利用营业场所或者商品房地下室（比如物业管理公司）为农民工提供的集体宿舍。

        对于因变量选择的影响关系。如果因变量为两项，或者说有两个选择，这时的逻辑回归为二元逻辑回归；如果因变量有多个选择，就称之为多项逻辑回归。

        由于在本模型中全部变量为定性变量，因此，根据多元逻辑回归模型的要求，必须将这些变量用一定的数字来表示，表2 即为这些定性变量的数字表示形式。

        表2 各定性变量的表示形式

       

        4.2.2 全部假设条件的多项逻辑回归分析

        用 SPSS 软件对样本进行多项逻辑回归分析。在对样本进行多项回归分析时，首先要设定因素变量（Factor），因素变量之外的自变量自动归类为协变量（Covariate）。将以上提到的 7 项自变量分别设为因素变量进行测算，根据显著性假设检验得出“，受教育程度”“、行业”和“收入”同农民工住房选择倾向关系的P 值过高，没有通过假设检验。

        4.2.3 部分因素的多项逻辑回归分析

        根据前边两步分析的结果，在多项逻辑回归中，笔者将“务工时间”、“性别”“、年龄”和“住房解决方式”列为因素变量，来判断这些因素与农民工住房选择之间的关系。

        在以下表格中“AGE”“、TIME”、“GENDER”、“CON”分别代表年龄、务工时间、性别和住房解决方式。

        通过 SPSS 计算，在似然比检验中 P 值近似为 0，足见该模型整体的拟合程度很好。对各个因素而言，P 值全部小于 2，基本通过了显著性检验。最终的参数估计结果见表 3。

        表3 参数估计结果列表

       

        从上表数据可以得出“，是否有子女”和“婚姻状况”与农民工住房选择的相关性较差，而且也未通过假设检验（P 值较高）。

        4.2 多项逻辑回归分析

        4.2.1 相关定义和规定

        逻辑回归是研究因变量为定性变量时，不同自变量通过上述一系列统计分析，考虑到相关性和显著性因素，可以得到以下几点认识：

        第一，对比选择集体宿舍而言，40 岁以下的农民工更倾向于选择买房和租房，而我们不能拒绝 41～50 岁和 50岁以上的农民工对于选择集体宿舍有相同倾向的假设，即40 岁以上的农民工具有比较一致的住房选择倾向。

        第二，对比选择集体宿舍而言，农民工选择买房和租房的可能性会因为务工时间的不同而产生一定的显著性差异。其中，务工时间在 5～10 年间的农民工最有可能选择买房，与务工时间超过 20 年的农民工相比，他们选择买房的可能性达到了 452 倍。而对于选择租房的情况，务工时间小于 20 年的农民工更不愿意选择去租房。

        第三，性别之间的选择存在一定的差异，男性比女性更愿意去居住集体宿舍。

        第四，住房解决方式的不同，导致了明显的选择性差异。对比目前住房解决方式为“其他”的农民工而言，其他住房解决方式的农民工更不愿意买房；而在选择租房方面，对比目前解决方式为“其他”的而言，绝大多数农民工更愿意去租房。其原因可能在于“，其他”方式主要是投亲靠友，而亲友们的居住条件都比较好。

原文网址：http://www.pipcn.com/research/201011/14464.htm