在地产领域，风险群集与四个失误预期密切相关。其中一个重要的预期失误在于对市场需求的过度乐观估计。开发商往往预期需求会持续高速增长，过度扩张项目规模。这种预期失误导致了诸多风险的群集。大量房源集中入市，若市场需求未能达到预期水平，库存积压便成为严重问题。资金回笼缓慢，债务压力剧增，进而影响整个产业链，从建筑商到供应商等都受到波及。同时，还可能引发房价的波动，加剧市场的不稳定，使地产行业面临着复杂且严峻的风险局面。

    经济学理论认为，每个市场主体的经济行为都是根据一定预期做出的。而当这个预期存在一定的错误时，市场风险就会不断积累。王小广在2004年宏观经济政策取向与行业发展趋势研讨会上提出，我国房地产市场风险仍在群集。前不久中国人民银行行长周小川在一次行业论坛上也指出，房地产存在价格风险，银行要避免陷入某种泡沫里边，以避免在未来产生更大的风险。笔者认为，目前市场上存在着四个失误的预期，其不合理性在深层次影响了整个市场供需的合理化发展，想必是风险群集的一个原因。（参考《建筑中文网》）

    一是政府过份信任房地产对整体经济的带动。这是一个只顾其利不思其弊的不全面的预期。政府在城市经营理念的支配下，其行为经营行为也有一个预期在支配，这就是政府过份信任或者依赖房地产对整体经济的带动作用。在这种预期下，地方政府不仅在金融和土地政策上全面支持房地产发展，而且在面临问题时还显出了“庇护”的倾向。这种倾向就是王小广提出的各城市“托市”行为相当明显，具体表现就是今年在中央有关文件指出房地产市场出现局部过热的情况下，各城市在都不承认各自区域内出现过热，首先上海不承认，北京不承认，杭州也不承认。甚至还有城市下发文件，不允许在新闻媒体当中出现“泡沫”这个词。此外，每一个城市都在不同程度上强调自己的房地产发展和增值潜力非常大。北京55%的投资依赖房地产，房地产对GDP增长的贡献率达到50%甚至是60%，上海也有四分之一强投资投进了房地产。广州、浙江等地房地产更是成为政府眼中新的支柱型的经济增长点。房地产业对于地区经济有较强的拉动作用是事实，但由于其对土地等资源消耗高、资金密集风险大等特殊性，发展不适当对经济的破坏作用也是巨大的。而目前各地方政府在一腔热情发展房地产，对于由此而引起的土地问题、银行信贷风险问题重视不够，所积累的风险也就蔚为可观了。

    二是房地产商对土地保值增值的预期过高，所以国内土地市场上“天价地”屡屡出现。近日在北京市大兴区一块4020公顷的地块拍卖，最后以9个多亿成交，大概每平米是2200元。市郊区的土地拍出了这个价，王小广形容其是一种疯狂的做法。

    “天价地”的背后是房地产商对土地保值增值持有大胆乐观的预期，这种预期来自城市经营理念的扩张。因为大家都认为，经营城市就是怎么把土地经营好，吸引开发商投资，把价格抬上去。而土地价格的不断上升强化了开发商土地升值的预期，大胆地在土地上下注，结果形成了互动螺旋式的地价攀升。实际上不少人士指出，现在房子都贵在地价上了。这当中就存着非常令人担忧的土地风险。

    三是以投资或投机为目的买家对房地产市场发展搏弈性的预期。据了解，每个城市都有不少房屋炒手，也有一部分人肯于贷款买高价房或者在城里工作到郊区购房，其心理就是觉得房子会继续升值或是郊区的房子也终会象城里一样值钱如有人月薪5千就肯付月供2—3千贷款买房就是认为其房子会升值。再如大兴的土地能拍出“天价”，就会盖出高价房子，有人买高价房子就是希望它会继续升值。目前各城市投资性购房在房市中都占有一定比例，如上海这一比例已达16%，而在单价7000元以上的商品房中，投资性购房已占39%。而理论上这一比例达20%，风险就不容小视。

    一切投资或投机心理都是相似的，即买涨不买跌，在市场价格上升的过程，投资（机）者总是预期房价还会涨，结果形成追随者越多、越涨价、追随者就越多的循环。价格过快上涨实际上透支了日后的购买力，这给不仅给金融带来风险，还会给市场以虚假的需求信号，架空市场形成了风险。

    四是房地产部分过热表象所引起的相联行业失误的预期。如钢材、电解铝以及水泥等材料根据房地产过热表象会过度投产。而这些过度的投产由于多是靠贷款支持，又会在金融等领域扩大房地产所带来的风险。

    建筑时报·萧纳

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200604/4377.htm