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宝山的商业怎么样？

把这个问题抛给上海人，对方可能一脸懵——在商业地产竞争激烈、新品迭出的上海，宝山似乎从未成为关注的焦点。哪怕南部几个街镇位于中环到外环之间，理论上在招商方面具有外环外商场不具备的优势，但依然没出现有响当当名号的项目。

反倒是其他几个距离市中心更远的郊区兄弟，这几年都涌现了一批颇具知名度与号召力的项目，比如嘉定南翔印象城MEGA、松江印象城，还有青浦的蟠龙天地。

宝山人民对此感受更深。记者相识的不少在宝山工作、生活的原住民和新上海人表示，区内商业氛围不浓，整体不太“拿得出手”，“周末节假日有时间，还是会坐地铁或者开车往市中心方向找个目的地”。

是否“拿得出手”，主观论断的成分较多，但可以明确的是，宝山人民期盼的并非靠奢牌压阵、动不动就招来知名品牌沪上首店的高端商场，这也不符合区域发展进程与市场规律。但是，能够提供有品质的吃喝玩乐选择，环境氛围好一些，让人能待得住、愿意一去再去的中端社区型商场，人们还是需要的。

截至2023年末，宝山全区常住人口226.59万人。人口基数摆在那里，消费潜力怎会没有？因此，中端社区型商场也好，目标更远大的区域标杆性商场也罢，宝山商业扭转口碑，要考虑的是如何让供给与需求更加匹配的问题。

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持续的城市化进程和人口导入，对上海郊区商业发展是利好的，不少郊区综合体也活得越来越漂亮。根据MALL星人和中商数据的统计，相较于5年前，如今远郊购物中心如松江印象城和龙湖奉贤天街的人气排名正不断上升。外环外区域型购物中心的佼佼者，如南翔印象城MEGA、七宝领展广场，其销售额更是逆势而上。

宝山商业要追赶，可以向他们学习，因为与市中心的距离不再是“生死存亡”的问题。部分人眼中的“远方”，正是另一部分人的“家门口”——亮眼的销售数据，离不开周边人群的捧场。而要让周边人群动心起念就近消费，简单来说，要让他们有新鲜感、有得吃、有得买。

这恰恰是一些“存在感偏低”的商业体缺乏的。有的看上去位置不错，毗邻地铁、重要交通枢纽，甚至是地铁上盖，但招商毫无章法，业态单一且与街头底商无异，随着时间的推移，店铺围挡越来越多，大概率要走向“越没人气越萧条”的恶性循环。

更“伤人心”的，是预期与实际不符，前期说得天花乱坠，几个月过去发现不是那么回事。记者发现许多网友对宝山去年开的一家商业综合体颇有意见，其中最刺耳的莫过于“你见过在一楼开本土快餐品牌的商场吗”。倒不是对这家本土快餐品牌有意见，只是它一般出现在城乡接合部，以街边底商形式出现。开在所谓品质商场一楼，颠覆了人们的认知。

类似的还有人吐槽，在其他商场地下一层出现的小吃品牌，却开在那里的二楼、三楼中间位置……该商场的餐饮店铺和零售店铺体量，与一公里和两公里外的“前辈”相比，也差了好几倍。

品质，不是吹出来的。招商的逻辑和能力，消费者很快能作出判断，随后也会“用脚投票”。据说有的周边居民表示，不愿再去这家商场。去，也不是以消费为目的。

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讲逻辑的招商，自然也会收获成效。比如2017年底开业的龙湖宝山天街，2024年营业额20亿元，日均客流超7万人次。其保持新鲜感的秘诀就是持续焕新品牌，商场市场部负责人介绍，2024年宝山天街焕新引入超过120个品牌，焕新率达40%，其中40+为宝山首店。针对部分表现未达预期的品牌，商场会基于经营状况进行优化调整，为的是保证商场整体竞争力的稳步提升。

有意思的是，在一些商场靠餐饮苦苦支撑人气的当下，宝山天街2024年零售业态表现却更好了。细分品类中，服装类增长26%，数码电器类增长33%，钟表珠宝等精品类增长15%。这类消费的主力客群，往往是“热衷潮流与精致悦己的新生力客群”，而商场持续焕新品牌、引入新兴网红品牌，为的也是更多吸引这样的消费者。

开在美兰湖地铁上盖的中集美兰湖金地广场，去年10月才开始试营业，眼下已是区域“人气担当”。商场给出的数据是，开业100天时客流达到510万人次，销售额3.2亿元。开业1个月就诞生了多家千万级、百万级门店，还有不少“第一”，比如优衣库销售额宝山第一，六福珠宝销售额上海第一，家府潮汕菜、有喜屋、东来顺业绩上海第一……

有业内人士指出，当前消费形势下，郊区的大体量、大众化、一站式消费项目更符合人们的日常消费需求。不管黑猫白猫，能抓到老鼠的就是好猫。不管什么业态、什么品牌，能在区域做到业绩第一，就证明它的存在匹配消费者所需。

以盒马鲜生为例，放在中心城区可能“不稀奇”。但对罗店镇来说，中集美兰湖金地广场引进的是区域首店，这个门店占地面积近?4000?平方米，还属于品牌上海门店中体量较大的。大体量意味着更丰富的?SKU，深受家庭客群欢迎。

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仲量联行上海商业地产部资深董事黄臻近期接受媒体采访时表示，随着消费者对情感体验和性价比的追求愈发强烈，潮玩、二次元和宠物赛道正迎来新机遇；同时，随着人们对健康养生关注度的提高，预计运动健康、美容SPA类品牌也会保持拓店的积极性。

上述几个热门业态，全上海不管处在什么区位的商场，或多或少都已经“盯”上了，宝山也没落下。引入几家店铺、打造一些场景不难，可能不能持续做下去，运营很重要。

有的业态，需要“声量”。比如二次元“谷子经济”，能搭上时下热门动漫IP的“流量快车”，不妨在社交媒体上多多“吆喝”，让别人知道这里也有。国内外热播剧“同款”也是很好的宣传角度。宝山某商场的一站式潮玩空间是前年某部现象级日剧的“同款”，但社交媒体上几乎没有人讨论，商场不去“带节奏”，白白错过一波流量。

有的业态，需要“周全”。比如引入宠物经济或是主打宠物友好的商场，需要更周全地考虑人与宠物的动线和需求。有网友诟病宝山某商场宠物友好电梯设置不够、缺少宠物推车，自驾带宠物来到商场遭遇诸多不便，室外宠物活动场地安全性也有待提高。与此同时，商场也要考虑到不带宠物的消费者的感受。宠物业态如何减少异味、如何保持室内外宠物活动区域的干净清洁，都需要细致的管理和维护。

就运动健康业态而言，郊区是有优势的。这也很好理解，郊区旅游资源丰富，户外空间更开阔，把周边环境、节庆资源与体验型经济结合得越好，越能满足当下人们对微度假生活方式的需求。中集美兰湖金地广场与罗店镇在这方面可以说是“双向奔赴”。商场负责人表示，罗店灯会、龙舟节、花神节等活动以及美兰湖、美兰西湖公园景观，都为商场带来了人气，商场也同步提供了互动环节和“逛吃”福利。“我们为会员准备了骑行露营装备的租赁服务，让微度假的愉悦体验唾手可得。”

商场运营得怎么样，还有一些判断依据。比如，厕所是否干净、卫生纸和消毒液补充得是否及时，有没有真正能发挥作用的母婴室；又如停车是否方便，标识是否清晰，对于乱停车的行为是置之不理还是想办法管理……这些细节的差异，体现了运营管理方是否积极作为，也是人们对商业项目“好不好”最朴素而直观的感受。