我国房地产类建设项目的环境影响评价具有重要意义。

在评价过程中，首先关注施工期的影响。施工产生的扬尘会影响空气质量，噪声干扰周边居民生活，建筑垃圾的堆放和处置若不当会占用土地、污染土壤。其次是运营期，居住人群产生的生活污水若处理不善会污染水体，生活垃圾的收集与处理涉及环境卫生。从生态方面看，房地产项目的建设可能改变原有的地形地貌，破坏植被，影响当地的生态平衡。因此，环境影响评价要全面考量这些因素，提出有效的污染防治措施、生态保护措施，以确保房地产项目与周边环境的和谐共生。

    环境影响评价的概念从1973年第1次全国环境保护会议后,开始引入中国。高等院校和科研单位的一些专家、学者,在报刊和学术会议上宣传和倡导环境影响评价,并首先在环境质量评价方面开展了工作。1979年11月,中国环境学会环境质量评价委员会编写了“环境质量评价参考提纲”,为各地进行环境质量现状评价研究提供了方法。1979年9月,《中华人民共和国环境保护法(试行)》颁布,规定:“一切企业、事业单位的选址、设计、建设和生产,都必须注意防止对环境的污染和破坏。在进行新建、改建和扩建工程中,必须提出环境影响报告书,经环境保护主管部门和其他有关部门审查批准后才能进行设计”。至此,我国的环境影响评价制度正式建立起来[1]。（参考《建筑中文网》）

    从我国环境影响评价制度的发展可以看出,我国将建设项目纳入环境影响评价制度管理主要是从工业建设项目(污染类)开始的,然后逐步扩大到生态方面的建设项目,而对房地产类建设项目一直没有统一的环境管理模式。直至1998年《建设项目环境保护管理条例》颁布后,国家环境保护总局才在1999年制订的《建设项目环境保护分类管理名录(试行)》[2]中,明确将房地产开发项目纳入建设项目环境影响评价范围,并根据房地产类建设项目的占地面积或建设面积对其实行分类管理。2001年国家环境保护总局针对全国对“试行名录”的执行情况和有关部门的反馈意见,重新修订了《建设项目环境保护分类管理名录》(第1批)[3]。目前,我国对房地产类建设项目的环境管理均是按照“第1名录”的规定进行分类管理的,即建筑面积5万m2(含)以上应编制环境影响报告书,建筑面积5000(含)～50000m2的应编制环境影响报告表,建筑面积5000m2以下的编制环境影响登记表。

    1 评价方法

    1.1 评价的技术方法

    自1979年环境影响评价制度在我国确立以来,我国在建设项目环境影响评价技术方法方面做了很多的研究,1993年原国家环境保护局在总结多年实践经验的基础上发布了《环境影响评价技术导则》(总纲、大气环境、地面水环境),该导则规定了建设项目环境影响评价的一般性原则、方法、内容及要求,主要适用于工业类建设项目(污染类)的评价,评价重点是对建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估,提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。

    随着非污染生态类建设项目的日益增多,我国加强了在非污染生态类建设项目环境影响评价方面的研究,1997年国家环境保护总局发布了《环境影响评价技术导则———非污染生态影响》,明确了环境影响评价技术导则非污染生态影响评价的方法与要求,主要适用于水利、水电、矿业、农业、林业、牧业、交通运输、旅游等行业开发利用自然资源和海洋及海岸带开发,对生态环境造成影响的建设项目和区域开发项目环境影响评价中的生态影响评价。

    此外,国家环境保护总局和有关部门还加强了行业环境影响评价技术方法的研究,发布了《辐射环境保护管理导则、电磁辐射环境影响评价方法与标准》(HJ/T10.3-1996)、《火电厂建设项目环境影响报告书编制规范》(HJ/T13-1996)、《港口建设项目环境影响评价规范》(JTJ226-97)、《公路建设项目环境影响评价规范(试行)》(JTJ005-96)等技术规范,用以指导电磁辐射、火电厂、公路等建设项目的环境影响评价工作。

    1.2 评价的一般方法

    1999年,国家环境保护总局发布《建设项目环境保护分类管理名录(试行)》后,我国将房地产类建设项目正式纳入了环境影响评价范围,但没有相应的评价技术导则和规范。目前,我国房地产类建设项目评价一般沿用工业类建设项目的评价导则,在其评价目的、等级、范围、重点和因子的确定以及《报告书》的章节设置上都将房地产类建设项目视作污染类建设项目。

    (1)评价目的的确定。目前,房地产类建设项目评价的主要目的是认真贯彻国家有关环境保护政策;从整体上综合考虑房地产开发活动对环境所产生的影响;实现污染物的达标排放和总量控制;反馈于设计,为房地产建设项目的建设和环境管理提供决策依据。

    (2)评价工作的一般等级和范围的确定。根据《环境影响评价技术导则》(GH/T2.1—2.3-93),结合房地产类建设项目的特点与污染物排放强度特征,确定评价工作的等级和范围。

    环境空气:由于房地产类建设项目在施工期和营运期一般采用清洁能源,大气污染物排放量少,但施工期的扬尘、施工机械及车辆运输排放的尾气会对局部环境空气质量造成一定影响,因此,确定房地产类建设项目施工期环境空气一般评价等级为3级,评价范围为项目场界区域内。

    地表水:房地产类建设项目排水主要为生活污水,污水水质简单,如果排水进入大中型河流的,地表水一般评价等级为3级,评价范围为污水排口下游2000m;如果排水通过市政管网进入城市污水处理场的,评价中只作简单的交待即可。

    环境噪声:房地产建设项目建成后噪声源少,声源声级低,对周边环境影响不大,但施工期噪声声源多而声级高,因此,一般确定施工期评价等级为3级,评价范围为场界100m以内。

    (3)评价重点的确定。房地产类建设项目的评价目的、等级、范围确定了其评价的重点是,在工程分析的基础上对施工期的噪声和粉尘以及营运期的污水、噪声等环境影响进行重点评价,对污水、噪声等环境保护措施的经济技术可行性进行论证。

    (4)评价因子的选取。评价因子一般包括环境质量现状评价因子和环境影响评价因子两大类,而环境质量现状评价一般包括环境空气、地表水环境、声环境等方面的评价因子,环境影响评价一般包括地表水、声环境、固体废弃物等方面的评价因子,评价时一般选取一些常见的评价因子。

    环境质量现状评价:环境空气评价因子一般选取SO2、NO2和TSP;地表水环境评价因子一般选取pH、CODcr、BOD5、TP、石油类和氨氮;声环境评价因子一般选取环境噪声。

    环境影响评价:地表水环境评价因子一般选取CODcr、BOD5、SS和动植物油;声环境评价因子一般选取等效A声级;固体废弃物评价因子一般选取建筑垃圾和生活垃圾。

    (5)《报告书》章节设置。房地产类建设项目环境影响报告书一般包括以下几方面的内容:

    总则:主要介绍项目环境影响评价的目的、编制依据、采用的标准、环境敏感点和保护目标等方面的内容;

    建设项目概况:主要是对建设项目的名称、地点及建设性质、主要技术经济指标、总平面布局、交通组织以及水、电、气供给,通讯、通风空调,雨、污排水与生活污水处置设施位置、规模等公用工程的介绍;

    工程分析:这是《报告书》比较重要的一个章节,主要是对施工期、营运期污染物产生情况进行较详细地分析,并对建设项目拟采用的环境保护措施及效果进行汇总;

    区域自然社会环境概况:对气象、地形地貌等自然环境,与项目相关的社会环境现状进行简明扼要的描述;

    环境质量现状评价:主要是对拟建工程区域的空气、地表水、声环境进行现状评价;

    环境影响预测评价:在工程分析的基础上对施工期、营运期的环境影响进行定性或定量地分析;

    环境保护措施:这也是评价的重点章节,主要是对施工期、营运期的环境保护措施进行经济、技术可行性论证,从而对项目提出反馈意见;

    项目环境管理和监测计划:设置环境管理机构,拟定环境管理内容和职责以及环境监测计划等;

    环境影响评价结论及建议:这是《报告书》最后一个章节,也是一个很重要的章节,通过前面几个章节客观、公正、科学地评价,在《报告书》的结论中必须要明确项目从环境保护角度建设是否可行,并对项目建设提出切实可行的建议。

    2 房地产开发现状及开发中存在的环境问题

    我国是一个发展中国家,人口多,底子薄,住宅问题十分突出。随着我国改革开放的不断深入,经济建设的不断发展,也促进了住宅产业的迅速发展。1998年以来,在国家宏观政策的推动下,以住宅为主的房地产业持续快速发展,有效地启动了居民住房消费,为改善人民群众居住条件、调整产业结构、加快城市建设、带动相关产业发展、解决社会就业、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。2002年,全国城市人均住房建筑面积达到22.15m2[4],住房短缺问题基本解决。但与发达国家相比,与全面建设小康社会居民居住需求相比,仍有较大差距,住房苦乐不均问题还比较普遍。

    随着国民经济的持续发展、城镇化进程的加快、城镇人口的增加、居民消费观念和消费结构转变,对住房的需求将持续增加,对居住环境、居住质量的要求将不断提高。未来几年,房地产业仍将有较大的发展前景,一方面要继续加快房地产业发展,进一步发挥住宅与房地产业对国民经济的拉动作用;另一方面,要加快推进住宅产业现代化步伐,提高住宅质量,改善人居环境,满足城镇居民的住房需求。改善人居环境、提高居住质量是党的十六大提出的全面实现小康社会目标的重要内容。

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200612/964.htm