近年来，中国人在海外房产市场掀起了一股热潮。其中，以 3.2 万的低价购买日本别墅的案例尤为引人关注。在日本，由于一些特殊原因，如经济低迷、人口减少等，导致部分地区的别墅价格大幅下降。这对于寻求海外资产配置的中国人来说，无疑是一个难得的“捡漏”机会。他们凭借着敏锐的市场洞察力和对海外房产的热情，纷纷奔赴日本，抢购这些低价别墅。这些购买行为不仅体现了中国人在海外房产市场的积极参与，也反映了全球房产市场的复杂变化和投资机遇。

日本房产市场的账簿上，正写满中国人的名字。

前段时间，日本低价房产在社交媒体上引发热议，尤其是“10万以下任选”“六七万入手一套”等极具吸引力的宣传，仿佛日本就是另一个“鹤岗”。

数据显示，2024年，在东京都核心地段的新建高档公寓中，外国人购房比例普遍在2成至4成之间，有些甚至超过5成。

甚至有日媒担心，外国购房者接管日本核心区域住宅，“东京都中心是否会变成一个‘没有日本人居住’的城市？”

华人购房者的选择折射出截然不同的生存逻辑：

有人为节省民宿开销，有人为子女教育押注学区房；一边是富豪投资者追逐核心区塔楼的抽签炒房游戏，一边有人单纯迷恋“一套别墅6.5万”的捡漏叙事。而当房屋交接完成，真正的考验才悄然开始。

在中国人的传统观念中，安居乐业可以说是人生的终极目标之一。这片土地上的交易从不只是钢筋水泥的置换。当中国买家以候鸟之姿掠过日本房产市场，他们携带的不仅是资本，还有对生活方式的试探、对归属感的追问，以及一场关于风险与机遇的漫长博弈。

6.5万一套，国人抄底日本白菜价房产？

今年，28岁的独立摄影师尼鹿，在日本北海道的雪国小樽以70万日元购下一栋两层“小别墅”，按照当时汇率约人民币3.2万元，加上中介费和其他杂费，最后共计花了143万日元（约6.5万人民币）。

这座被当地人称为“一户建”的独栋住宅，占地150平方米，屋内空间宽敞到甚至能骑行自行车。落地窗如画框般镶嵌在墙体间，清晨的阳光倾泻而入时，连空气都仿佛被镀上一层碎金，让身处其中的尼鹿无时无刻都感到“十分治愈”。

尼鹿家外观

买房前，尼鹿因拍摄工作已往返小樽几十次。每次停留约一个月的她，单人就需支付一万多元民宿费用，若带团队同行，开销更如雪球般翻涨。直到某次闲聊中，朋友提及小樽“一户建”均价仅20万人民币左右，她合计下来觉得划算，才动了买房的念头。

与尼鹿的工作需要不同，莫琪选择在日本置业，考虑的是长期生活的未来图景。莫琪来日本已有六年，先是留学，然后工作结婚，如今夫妇俩计划在横滨稳定下来。

此前，莫琪夫妇蜗居在横滨市郊一间不足30平的老旧公寓，月租折合人民币四千余元。想到日后国内父母探亲时连榻榻米都铺不开的窘境，她算了一笔账：当地50-60平的两居室月供仅七千元左右，与租房成本几乎持平。

莫琪看过的新房

日本的华人购房者如同候鸟群，翅膀下挟着不同季候的风。但对于大多数国人而言，低价与投资属性仍然是日本房产最具吸引力的两大标签。

日本低价房要么够旧，要么是无人继承。尼鹿所购买的便是前者——一栋中古房屋。按照日本房产的法定耐用年限折旧规则，木结构房屋在22年后资产价值将归零（售卖价格趋近于零），混凝土结构房屋则是在50年后归零，这一折旧制度导致老旧房产的市场价值极低。

尼鹿家内部，中古风格

无人继承房屋的出现，主要是由于日本社会的老龄化与城市人口流动。

许多老年人独自居住，当他们去世后，房屋便成了“空置房”。与此同时，年轻一代从地方向城市流动的趋势加剧，他们通常不会继承地方上老人的房子。

据日本国土交通省公布最新数据，全国空置房屋总数为899.5万户，空置房屋率为13.8%，创历史新高。

为了缓解房屋空置的问题，自2024年起，日本国内启动了“空房银行”项目，由地方政府提供空房信息，并邀请有意购买或租用者，一些房屋甚至可以免费转让。但这些空房大多位于偏远地区甚至是农村。尼鹿曾经看过一套免费的房子，距离最近的车站开车都要一小时，交通极为不便。

至于有投资价值的房子，更多集中在东京等核心区域。

艾林目前居住在东京的公寓。据她观察，相比廉价的地方房屋，东京圈的大部分房子价格都在上涨。新房子定价较高，一栋60-70平的房子，可能需要1亿日元（约5100万人民币），相同大小的房子十亿百亿日元都有可能，差异很大。

部分塔楼还带有炒房性质，位置好的大型开发商开发的楼盘甚至需要抽签购买，很多人抽中后会加价转卖。“这种情况下，购买的人其实是在赌房价会继续上涨”。

低价的隐忧：廉价中古房问题不少，中介成踩雷重灾区

在实地看房时，尼鹿仅用五分钟便被房屋吸引，签下了购房申请书。

尼鹿的卖方是一位老人，由于年事已高无力再承担为房屋铲雪的重任，因此急于将房产出手。正因如此，房屋的售价远低于市场价，显得格外实惠。

小樽的低价房多，但暗藏的隐患也不少。受当地气候影响，一些房屋外观存在明显缺陷，有的屋顶年久失修，有的被积雪长期挤压后结构受损，这些都是购房者必须避开的硬伤。

尼鹿家内部

除了关注房屋本身，日本购房还需留意是否存在“借地”情况。

例如房屋门口的道路若属于他人土地，购房者在日常出行时可能需要与土地所有者协商通行事宜。此外，购房者还可能需要承担“借地”路面的修缮费用或支付租金。

尽管这类房产价格相对较低，但对于不熟悉日本房产市场的中国人来说，可能会因缺乏了解而陷入不必要的麻烦。

异国购房难免面临“人生地不熟”的窘况，找中介则是日本买房的另一个踩雷重灾区。

由于对当地情况不熟悉且急于购房，尼鹿曾在社交媒体上找到了一位中介大姐翻译协助。然而，这位大姐从选择装修公司到购买家具，全都擅自替她做出决定，最后还要求将房产购买到自己公司名下。大姐还曾向尼鹿索要小费，但在日本购房市场并不存在这一文化。

当尼鹿察觉到问题并拒绝这些不合理的要求时，大姐被惹怒了，向中介诬陷尼鹿的证件造假。原房主和中介都将尼鹿拒之门外，只丢下一句“中国人真麻烦”。

哪怕在日本生活多年，莫琪夫妇的买房路也并不容易。

印象中，日本人说话委婉且极具边界感，但在做生意时可不是这样。莫琪在看房后的第二天，中介便迫不及待地催促他们尽快敲定下来，当他们表达了自己的顾虑并拒绝了中介的催促时，中介却开启了“疯狂骚扰”模式。每天通过Line（一种在日本常用的通讯软件）发送消息，不断追问“你决定好了吗？”“可以定下来吗？”

甚至直到莫琪夫妇买下另一套新房，中介还打来电话，带着一种质问的语气逼问：“你们为什么要买那个房子？”

莫琪夫妇看的坡上的房子

艾林不愿选择日本中介。在她看来，日本中介的收费标准相对固定，缺乏灵活性。例如在购房时，手续费一般固定在3个点，几乎没有任何商量的余地。与之形成鲜明对比的是，一些华人中介为了吸引客户，甚至不收取买方的中介费，反而会给予客户一定的返现或优惠。

但她也了解到部分中国投资者在日购房时，因过度依赖华人中介渠道而遭遇欺诈。这类骗局本质上利用了跨境投资中的信息不对称，艾林认为：“如果想要在日本投资，一定要自己实地看房，不能全权委托中介。”

买房不等于安居，房子翻新费比购房费还贵

在日购房并非一锤定音的交易，有时翻新房屋的费用要比买房还贵。

莫琪跟中介和卖方在银行会客室签约，一手交钱一手交钥匙。房子原属一对老夫妇，屋龄达二十年之久，卫浴、厨房等设施均已老化，榻榻米也显陈旧。中介为促成交易，已预先出资进行了基础翻新。

日本二手房市场普遍存在“翻新包装”现象，但翻新质量参差不齐——部分仅为表面修饰，采用廉价材料快速处理。莫琪建议，购房者应尽量避免选择未经翻新的二手房，因为自行承担翻新的费用高昂。

拿到钥匙的第三天，尼鹿就睡在了自己的新家里。

入住前，她主动向原房主询问了一些关键问题，比如热水器是否能够正常使用，原房主主动向尼鹿提供了检查工作人员的电话，对方在上门检查后确认能安全使用，整个过程快速顺利。

尼鹿认为，与原房主做好充分的对接以及与专业人员进行检查确认，对于顺利入住至关重要。

尼鹿在家中生活照

尼鹿与莫琪在反复权衡后，最终都选择了一户建。对她们而言，宽敞空间、个人隐私以及良好的景观视野，远比都市的便利性更值得珍视。

尼鹿尤其欣赏一户建的精妙设计细节。入口处设有专门的换鞋区，一进门就能换上室内拖鞋。在门口，扫帚、铲子等清洁工具触手可及，使用后可以方便地挂在墙上预留的钉子上。五金用品如螺丝刀、配件、锤子、针线包甚至斧子等，都被合理地安置在易于取用的地方。

但在莫琪看来，一户建往往会带有明显的时代印记以及前房主的生活习惯，这些并不一定与自己的生活方式完全契合。

有些插座的位置十分奇特，比如位于墙角，这可能是二十年前房主习惯使用充电式吸尘器而特意设计的；电视的摆放也成了谜，房屋设计通常不会刻意设置电视墙，这需要购房者根据自己的生活习惯进行重新规划和调整。于是，她不得不买来长长的插排，在陌生的格局里重新编织自己的生活逻辑。

日本房子没有地方放电视

艾林则更倾向于安全性更高的公寓。门禁系统、监控摄像头、24小时的管理员，一切都让她觉得更安心。刷卡进门时“滴”地一声轻响——仿佛一道无形的屏障，将外界的纷扰隔绝在外。

公寓的生活便利性也是艾林考虑的重要因素。在日本，垃圾分类规则极为复杂，每天都有特定的垃圾丢弃类型——周一可燃、周二纸质可回收……而公寓通常设有专门的24小时垃圾房，居民只需将垃圾丢在那里，管理员会负责汇总并丢弃。而一户建则需要居民自己留意垃圾丢弃的时间。

此外，日本的高级公寓有诸多附加福利：健身房、儿童活动室、甚至直达车站的免费班车。莫琪的朋友就住在那样的“超级公寓”里，公寓旁边就是大型超市，购物后，居民可以将推车推回小区，甚至还有人帮忙归还。

跨国买房，一段全新的文化之旅

在日本购置一户建住宅，由于涉及共有道路、边界土地等公共空间的使用，建立良好的邻里关系是必不可少的居住课题。

莫琪家的停车位实际上是与邻居共享的一块土地。为了避免不必要的纠纷，莫琪在交房时就通过中介与邻居进行了沟通，并签订了协议，明确双方共同使用这块土地的方式和规则。

尼鹿的家与邻居共有几条道路，每到冬季，铲雪便成为了一项重要的公共事务。

邻居们都会自觉地参与铲雪工作，但尼鹿有时无法及时返回，这让她感到十分自责。一些在当地买房的中国居民，会选择远程雇佣专人来上门铲雪。

尼鹿在小樽

一个大雪天，尼鹿提着40斤的油桶正发愁，一位邻居老爷爷二话不说便帮她提回家。直到他将油桶稳稳放在她家门口的台阶上，才摆摆手拒绝了尼鹿用翻译器表达的谢意。风雪中，这份陌生的善意让她在异国他乡的孤独感消融。

然而，这种亲密的邻里关系有时也会带来一些微妙的负担。

莫琪邻居家的柿子树枝繁叶茂，每到秋冬季节，树叶便会纷纷飘落，洒在莫琪家的土地上。起初，莫琪并不在意这些落叶。但有一天，她偶然发现，邻居每天都会悄悄来到她家门口，默默地清扫这些柿子叶，还会顺手拔掉土地上的杂草，而这一切，从未向她提及。

后来，邻居修剪柿子树需占用她的车位，莫琪觉得这只是举手之劳。然而，对方却拿着一个精致的信封，里面装着停车位的租金，亲自送到了莫琪的手中，反复说着“不好意思”。

这种近乎仪式感的礼貌，让莫琪开始用日本式的敏感重新审视自己的生活：自己家的植物会不会影响到邻居？大声说话会不会打扰到对方？原本自在的居住，有时被温柔的枷锁环绕。

跨国买房从来不只是选择四面墙和一个屋顶。当钥匙转动门锁的那一刻，她们开启的是一段全新的文化旅程。在日本居住的每一天，她们都在感受着与此前不同的生活方式和思维方式，融入这片土地的呼吸节奏。

日本新房，莫琪提供

莫琪和艾林都发现，日本本土居民购房意愿较低，市场活跃度主要由外国投资者推动。从市场本身来看，日本房地产市场已经相当成熟，购房流程安全且合规，因此其实不容易“捡大漏”。

尼鹿家窗外

艾林提到，在日本购房时，首先需要明确购房目的，究竟是用于自住还是投资。事实上，目前日本市场上多数低价房并不符合自住需求，买家需要付出更多时间精力来照顾房子。

尼鹿也提到，那些能在日本享受低价房的人群，大多是自媒体从业者，他们通常无需过多考虑外部环境因素。

现在，尼鹿在小樽注册了一家公司，这让她得以随时来到这里居住。她曾受抑郁症困扰，当站在小樽家的窗前，广厦千万间在雪幕中若隐若现。尽管家在异国，她也感到那些辗转难眠的夜晚，此刻都被雪落的声音温柔覆盖。

文中配图来自受访者。

参考资料：

1、三菱UFJ信托银行《2024年度下半年开发商调查》

2、《全国の空き家数は約900万戸で過去最多に》

本文来自微信公众号：十点人物志，作者：旺仔，编辑：三金、野格