近年来,关于房地产预售制是否要终结的讨论不绝于耳。预售制在过去几十年间对房地产行业的发展起到了重要推动作用,它使得房地产项目能够提前筹集资金,加快开发进程。然而,随着行业的不断发展和一些问题的逐渐暴露,如部分开发商资金链断裂导致楼盘烂尾、购房者权益难以保障等,使得预售制面临着严峻的挑战。如今,不少专家和业内人士开始呼吁对预售制进行改革或逐步终结,以更好地维护市场秩序和购房者的合法权益。但这一过程并非一蹴而就,需要综合考虑多方面因素,谨慎推进。
本文来自微信公众号:国民经略 (ID:guominjinglve),作者:凯风,题图来自:AI生成
预售制、公摊面积,都到了变革时刻。
近期,全国已有20多个地市发布推进相关文件,提出向现房销售逐步过渡,逐步推进取消公摊面积。
在全国范围内,“推广商品房现房销售制度”也被纳入讨论,有媒体表示“现房销售进入倒计时”。
房地产预售制,是否到了逆转之时?
一
改革乃至取消预售制,已是大势所趋。
公摊面积、预售制、土地批租制,是房地产制度的三大基石,也是维系黄金时代楼市上涨的重要支撑。
如今,房地产供求关系发生重大变化,市场形势逆转,公摊面积、预售制不能再原地踏步。
与取消公摊面积相比,取消预售制影响更为深远、阻力更大。
但无论是政策还是市场,都已出现积极信号。
早在去年7月,重要改革决定就已提出,“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。
去年底召开的全国住房工作会议表示:“大力推进商品住房销售制度改革,有力有序推行现房销售,优化预售资金监管”。
近期金融管理部门在发布会上表示,“将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”。
种种信号表明,虽然不会一刀切直接取消预售制,但从预售到现房销售,越来越近了。
事实上,不管政策有无要求,当市场发生变化,开发商都会主动用脚投票。
据统计,目前我国商品房现房销售比例已从10%提高到30%以上,而高峰时期近9成房子都是预售。
当前,只有大型央企或国企的预售房才有一定市场。
缺乏信用背书或财政兜底的部分民企或小开发商,则逐步被边缘化。
其实,市场不是没有购房需求,而是不再信任预售房。
没有房价上涨作为溢价,很少有人愿意对赌期房的巨大风险。
就此而言,改革预售制,推进现房销售,也是重塑信心和预期的关键一环。
二
取消预售制,究竟难在哪里?
预售制核心是高周转,让开发商在建设之初就能迅速回笼资金,再投入新楼盘,形成滚动开发。
某房企曾提出“345”模式——3个月开盘,4个月资金回笼,5个月资金再利用——就是极端体现。
通过预售制带来的高周转,开发商有了快速做大的资本,地方也得以将土地财政做到极致。
这套模式在黄金时代无往而不利,但房地产供求关系发生重大变化,弊端不断涌现。
所见不能所得,风险成本极其不对称,轻则货不对板、偷工减料,早年的墓景房、空气房、塑胶湖并非孤例。
重则出现烂尾风险,部分开发商将高周转、高负债、高杠杆玩到极致,而购房者全无反制手段。
客观来说,住房短缺时代,预售制以高周转满足市场所需,推进城镇化,不乏积极意义。
但住房结构性过剩,上涨预期不复存在,甚至对开发商能否顺利交房都心存疑虑,预售制的意义越来越弱。
当然,一刀切取消预售,势必影响既有房企的资金流,不利于市场的企稳回升。
毕竟,许多房企已在资金链极其紧张的边缘。
退一步讲,如果预售制一时难以彻底终结,那么改革预售制不能再拖了。
要么辅之以严格的监管制度,要么“新老区别对待”,新楼盘一律现售,给出过渡时间。
信心和预期比什么都重要,对于房地产市场尤其如此。
三
最早发明公摊面积、预售制的香港地区,早已转向了。
1950年代,香港地区百废俱兴,房地产业蒸蒸日上。
当时楼宇一般整栋出售,超出一般资金承受范围,有开发商率先想出“分层出售”的主意。
既然分层,必有公摊,公摊面积由此而来。
同一时期,香港还发明了“卖楼花”制度。
港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期提前卖房,正是“卖楼花”,或者说预售制。
1990年代,随着内地房地产市场崛起,公摊面积、商品房预售制被复制而来。
不过,近年来,香港已经取消了公摊面积。
2013年,香港出台新规,要求房屋交易需以“实用面积”作为计价标准,公摊面积从此退出江湖。
预售制虽然被保留下来,但早已打上层层补丁。
在香港,开发商必须全额缴纳地款、提供完整建设资金证明,方能开工;
预付款要纳入第三方监管账户,资金随着工程进度而分期拨付,一旦出现问题可要求全额退款……
这也是香港极少出现烂尾楼的原因。
上一次烂尾楼是在2003年非典时期,再上一次则是1960年代。
不管怎样,市场在变,形势在变,房地产回不到过去了,高周转、高杠杆、高负债模式早已不合时宜。
面对新的大环境,革除积弊,重塑全民对于楼市的信心和预期,是关键中的关键。