编者按：近期，国务院第62次常务会议通过了《住房租赁条例》（以下简称“条例”）。《条例》对住房租赁备案提出了新要求，为住房租赁信息数据共享机制提供了更高位阶的法律依据，为税务部门精准识别纳税人未申报租赁收入提供了有力的抓手。本文拟对《条例》住房租赁备案规定及出租住房应当如何缴纳税款展开分析，以期帮助纳税人准确识别纳税义务，实现税务合规，防范税务风险。

一

《条例》住房租赁备案规定相较过去有何变化？

事实上，房屋租赁备案并非新鲜事。1995年施行的《城市房地产管理法》《城市房屋租赁管理办法》（现已被《商品房屋租赁管理办法》废止）就明确规定了房屋租赁实行备案制度，租赁双方应当向房产管理部门备案。按照房屋的用途不同，房屋可以分为住房和非住房。本次《条例》专门对住房租赁备案作出了具体规定，相较于《商品房屋租赁管理办法》（以下简称“《办法》”）共有六处变化，具体来说：

其一，承租人备案的强制性要求有所变化。《办法》第十四条规定，租赁双方都应当向房产管理部门备案。《条例》第八条规定，出租人应当向房产管理部门备案，承租人可以办理备案。对住房承租人而言，备案强制性要求有所下降。

其二，备案资料简化。《办法》第十五条规定，办理房屋租赁备案的当事人应当向房产管理部门提交房屋租赁合同、租赁当事人身份证明、房屋权属证明以及房产管理部门规定的其他材料。目前，各地房产管理部门对其他材料的要求不尽相同，一定程度上增加了租赁双方办理房屋租赁备案的难度。现在，《条例》第八条规定，出租人向房产管理部门备案仅需提交房屋租赁合同即可，大大简化了住房租赁备案的手续。

其三，备案方式增加。《条例》第八条为办理租赁备案提供了新途径，住房出租人可以在住房租赁管理服务平台填写住房租赁相关信息即可完成办理备案，不再拘泥于到房产管理部门进行线下备案，可以有效节约资源。

其四，以住房租赁为业的单位未备案的处罚幅度有所提高。《办法》第二十三条规定，对按照未规定办理备案且逾期不整改的单位，处以1000元以上1万元以下罚款。《条例》第四十一条增加了对住房租赁企业未备案的处罚幅度，对未按照规定办理备案且拒不整改的的住房租赁企业，处以2000元以上10万元以下的罚款。需要指出的是，单位的内涵显然大于住房租赁企业，对那些偶尔出租住房、不以租赁住房为主营业务的单位来说，对其仍然按照《办法》第二十三条进行处罚，但对住房租赁企业处罚力度更大。

其五，备案主体及未备案的法律责任有所扩围。《条例》第二十七条新增一类备案主体，即住房租赁经纪机构，如链家等第三方房屋租赁机构。若出租人和承租人系通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同，住房租赁备案义务由住房租赁经纪机构承担。《条例》为住房租赁经纪机构增设了备案义务的同时，相应地也增加了其未备案的法律责任，对未按照规定办理住房租赁合同备案的住房租赁经纪机构责令改正，给予警告，对拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款。此外，需要强调的是，对未按照规定进行住房租赁备案的个人，《条例》未作出新的处罚规定，仍然按照《办法》第二十三条进行处理，如自然人A将住房租赁给自然人B但未进行备案，房产管理部门可责令整改，仍未备案的，将面临最高1000元的行政罚款。

其六，住房租赁信息共享机制得以确立。相较于十年多前，我国的信息化水平、数据处理能力显著提升。从过去《办法》第二十条要求房产管理部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统并将备案信息纳入房地产市场信息系统，到《条例》要求房产管理部门与税务等部门建立信息共享机制，这意味着，数据共享技术已经成熟，房产管理部门会将住房租赁合同备案信息、房源权属数据及住房租赁企业、经纪机构的经营信息同步至税务部门。此举将为税务部门提供完整的租赁交易数据链条，将显著提升税收征管的效率和精准性，进一步推动“以票控税”向“以数治税”的转变，确保税源足额入库。同时，因个人租赁住房未备案的法律责任较轻，住房租赁信息共享机制也可能倒逼住房租赁市场主体选择“点对点”“隐性”直接租赁的方式租赁住房，不通过“第三方”“显性”间接租赁的方式租赁住房，以此避免住房租赁经纪机构将住房租赁合同向房产管理部门备案后，税务部门掌握租赁交易数据，对未申报纳税的出租人开展全面、详细的调查。

总体而言，此次《条例》的出台标志着住房租赁备案制度迈入新阶段。一方面，将推动住房租赁市场主体强化住房租赁备案意识，主动、积极进行住房租赁合同备案，规范住房租赁市场行为。另一方面，将打破住房租赁市场长期存在的“信息孤岛”，税务部门将通过住房租赁备案数据监控租金收入，强化出租住房的税源管理。

二

租房信息共享机制下，出租人应当如何依法履行纳税义务？

过去，部分省份出台了税收保障条例等规定，要求县一级政府将税收信息化建设纳入数字政府建设规划，依托省一体化大数据平台实现跨部门涉税信息共享，但由于该规定效力层级较低，基层政府执行力度不强，涉税信息共享机制没有发挥实质性作用。此次《条例》的出台，为房产管理部门向税务部门提供住房租赁信息提供了更高位阶的法律依据，有效解决了实践中信息交换法律依据及执行力度不足等问题，使得税务部门精准掌握出租人的出租住房等涉税信息，因此，出租人应当全面、具体掌握租赁住房如何依法履行纳税义务。

根据出租住房的主体不同，可以分为企业出租住房和个人（本文指的是个体工商户及自然人）出租住房，不同类型的主体出租住房产生的纳税义务有所不同，缴纳税款的依据及税收优惠政策有所不同——

1、企业出租住房的纳税义务

（1）企业所得税

企业租赁住房取得的不含税收入属于企业的经济利益流入，构成企业的应税收入，属于应纳税所得额的组成部分，按照25%的税率缴纳企业所得税；企业若属于小型微利企业，减按25%计算应纳税所得额，按照20%的税率缴纳企业所得税。

（2）增值税

企业若属于一般纳税人，在“营改增”试点之日前签订的尚未执行完毕的住房租赁合同，可以采用一般计税方式，以取得不含税租金收入及9%的税率计算销项税额，在抵扣进项税额后缴纳增值税，也可以采用简易计税方式，以取得不含税租金收入及5%的征收率，计算缴纳增值税；若在“营改增”试点之日后签订的住房租赁合同，应当采用一般计税方式按照前述规则缴纳增值税。企业若属于小规模纳税人，应当采用简易计税方式，以取得不含税租金收入及5%的征收率，计算缴纳增值税，同时对月销售额未超过10万元、季度销售额未超过30万元的小规模纳税人，免征增值税。特别的，对住房租赁企业而言，其向个人出租住房的，可以按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

（3）城建税

企业按照出租住房缴纳的增值税税额为计税依据，根据企业所在地的不同，适用税率存在差别，企业所在地在市区的，按照7%的税率计算缴纳城建税；企业所在地在县城、镇的，按照5%的税率计算缴纳城建税，企业所在地不在市区、县城或者镇的，按照1%的税率计算缴纳城建税。

（4）房产税

企业按照取得的不含税租金收入为计税依据，按照12%的税率计算缴纳房产税，若向个人及专业化规模化住房租赁企业出租住房，可减按4%的税率缴纳房产税。特别注意的是，企业出租住房签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间仍然由住房产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（5）城镇土地使用税

一般情况下，在城市、县城、建制镇、工矿区拥有土地使用权的企业为纳税义务人。企业应按照实际使用的土地面积为计税依据，依照规定的单位税额计算缴纳土地使用税。

（6）印花税

租赁双方应当按照财产租赁合同所载不含税的租金金额为计税依据，按照1‰的税率计算缴纳印花税。如承租方为个人，则承租方免征印花税。

此外，如企业属于小规模纳税人或小型微利企业，城建税、房产税、土地使用税、印花税还可以享受减征税收优惠政策，在前述的基础上再减50%的税额幅度缴纳税款。

2、个人出租住房的纳税义务

（1）个人所得税

个人出租住房以每次取得的不含税租金收入为计税依据，收入不超过4000元的，扣除法定费用800元，收入超过4000元的，扣除法定20%的费用，如发生修缮费用及准予扣除的税费，每次还可以最高扣除800元修缮费用及发生的税费款，最后减按10%的税率计算缴纳个人所得税。

（2）增值税

增值税申报分为按期和按次，二者起征点有所不同。按期纳税还是按次纳税以办理税务登记或者临时税务登记作为划分标准：办理登记的，可以按期纳税，起征点为500元至2万元（根据所在省份的实际情况具体确定起征点）；未办理登记的，适用按次纳税，起征点为300元至500元。未达到起征点的，不承担增值税纳税义务，依法无需办理纳税申报。

如租金超过起征点，根据组织形式确定纳税义务。对于个体工商户，属于小规模纳税人的，以不含税租金收入及5%的征收率，计算缴纳增值税；对于自然人，以不含税租金收入5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。需要注意的是，超过起征点不等于需要实际缴纳税款，如果符合税收优惠条件，可以免税，但仍需按规定办理纳税申报。

关于税收优惠政策，主要包括：

① 采取一次性收取租金形式出租住房取得的不含税租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

② 小规模纳税人（含自然人）可享受税收优惠政策，销售额未超过10万元、季度销售额未超过30万元的，免征增值税。

但是需要强调的是，出租住房开具增值税专用发票的，不能享受增值税免税政策。

（3）城建税

个人与企业出租住房相同，不再赘述。

（4）房产税

个人出租住房，以取得不含税租金收入按4%的税率缴纳房产税，同时在此基础上享受减按最高50%缴纳房产税的税收优惠政策。

（5）土地使用税、印花税

个人出租住房免征。

三

《条例》施行后，出租人如何实现税务合规？

在租房信息共享机制的背景下，承租人在租赁住房后，为依法扣除住房租金专项附加，势必通过个人所得税APP填写租赁房屋坐落地址、租赁时间等信息，税务部门将该数据与房产管理部门共享的住房租赁备案数据进行比对，将精准发现出租人未备案、未申报纳税的行为。对未备案的，税务部门将信息同步至房产管理部门进行处理；对未申报纳税的，将对出租人开展调查，出租人将面临补缴税款、缴纳滞纳金的税务风险，进一步地，对经税务部门通知申报拒不申报的、存在明显隐匿租赁收入行为的出租人，其还可能面临被认定构成偷税，被处以不少、少缴税款0.5至5倍罚款的税务风险。因此，在《条例》施行后，出租人应当全面做好税务合规，依法充分享受税收优惠政策，进行纳税申报，防范税务风险。

1、主动进行住房租赁合同备案，全面保留交易凭证

为确保住房租赁行为的合法合规性并有效降低税务风险，出租人应主动在住房租赁管理服务平台填写住房租赁相关信息或向住房所在地的房产管理部门办理住房租赁合同备案，同时需全面保留租金收入凭证，如银行流水、收款单据等，及修缮住房发生的费用等交易凭证，以便后续依法扣除费用及解决税务等争议问题。

2、充分考虑租金收入情况，依法依规作纳税申报

出租人为自然人的，可以根据租金收入情况决定是否办理税务登记。如所在省份规定了增值税的起征点为2万元，同时自然人每月取得的租金收入在2万以内，但超过500元的，自然人可以办理税务登记或临时税务登记，豁免进行纳税申报。此外，出租人还应当充分掌握前述的税收政策，合法合规、及时办理纳税申报，从源头避免税务风险的发生。

3、借助专业税务人士的力量，积极应对已爆发的税务风险

对税务部门要求出租人自查补税的，出租人应当充分把握好时机，全面、积极、主动检查取得租赁收入是否足额缴纳税款，如发现确存在少缴税款的情形，应当主动配合税务部门补缴税款及缴纳相应的滞纳金，避免被认定为偷税。对税务部门已对出租人启动稽查程序的，出租人应当审慎应对，积极与税务机关就案件事实与法律适用进行沟通，争取良好定性，必要时，可以考虑向税务人士寻求法律救济和专业支持，争取最大程度挽回经济损失。