有家公司，在全日本共拥有可供租赁的房屋73万户。这个数字听起来似乎并不太炸裂。

按照这家公司，UR（全名为“UR都市機構”）的租户构成，既有单身族，也有带娃的家庭。倘若平均每户两人，也只占全日本租房人口（1.2亿人口中3500～4000万）的3%-4%。

但这73万户遍及整个日本，而且房子全归UR所有，它是大地主，而非二房东，“全国连锁”、统一装修、统一运营，可以实现每年稳定现金流数千亿日元。

这UR，有点东西。

笔者早就听说过UR，印象中大概是中产版的Sharehouse，或是日本人在买房或确定在某市扎根之前的“过渡型”公寓住宅。最近跟同事一聊，没想到工作很多年的40代日本人都会极为认可UR。2004年创办的UR之于日本社会，绝不亚于万达、保利、万科等房产大佬之于中国社会。

它究竟是如何罕见地拥有如此多的产权，影响如此多人的生活？笔者今天为您简单科普。

本篇并非UR广告，笔者亦不是中介。只是希望借UR的故事顺便聊聊日本的文化特点、社会制度、都市再生，还有中国的自如公寓、曾经的蛋壳等企业所面临过的困境。

一

UR凭什么做成大地主？

它的英文名是URban Renaissance Agency，前身是“日本住宅公团”，即日本政府下属的国策住宅开发机构。它官网写着自己的主要业务：

• 土地整备／再开发→ 都市更新；

• 住宅建设／翻新→ 租赁市场；

• 研究开发／技术实验→ 智慧城市、防灾、低碳化；

• 社区管理／高龄化支援→ 城市社会运营；

• 与民企合作→ 提供地块，吸引商业、医疗、教育设施。

敲黑板：UR的首要任务是都市再生。

UR的房龄从20年到50年，每隔15～25年就会定期翻新。年轻人/新婚夫妇/短期调动工作的公司职员是它的主力租客，近些年也开始覆盖希望与子女住得近的老年人/养娃一族/养毛孩子一族。

它的房子主要是公寓，最大的优势是平价，而且无礼金、更新费、担保费、中介费，可短期退租。在日本，总成本比同地区私房能够低20%～30%。

“大方”的背后，UR是一个半官方性质的公司，属于政府法人，日本国土交通省监管，也并非上市公司。

它从国家或地方政府拿地，自己负责规划、建造、出租、管理，有稳定租金回报；它也通过重建“团地”（类似于中国的小区，5～20栋楼围起来）和开发新都市中心来获益。它像一个大规模资产管理公司，又像是一个虽不急于赚钱，但运作极其稳健的商业机构。

日本租房人口多，东京这个全球人口最多的都市圈，50%的人都租房。一旦UR能通过规模化获得成本优势（装修、翻新、管理），加上它遍及全国的毛细血管，就能获得民企难以复制的优势。

日本房产市场的各类角色

二

下面来回收一些悬念。

首先，UR之所以是UR，最大原因是它的国有背景。

从“拿地”这个环节，UR就无人能敌。它一边做老破小的翻新，一边还负责着新地块的开发。UR创立于2004年，由“都市基盘整備公団”改组而来。它直接合法继承了两拨房子：

“老破小”团地小区被它据为己有，都市空地、旧铁路用地任由它再开发，地方政府、私营开发商（东急不动产、大和房屋等）与它紧密合作。这种碾压式的强悍，使得地方政府但凡想到地产项目，都倾向于抱UR的大腿，而非自己再建一个UR。

以一个普通的UR地块为例，面积还不小

其次，它的首要任务是都市新生，就产生了“合二为一”的罕见定位：它既拿地，又招租。

若不这样，直接面临的问题是：

• 只负责拿地和翻新（都市再生），不负责后续的出租问题，那么谁来买单，谁来做招租的脏活累活？

• 只负责装修招租和管理，那么房源又从哪里来？如何拿地，怎样与房主长期稳定合作？对房东“年付”还是“季付”？向租客按“月付”收租？如果是预支收来的租金，那么万一资金链断裂呢？

其实后者，也是中国住宅地产的难点，万达、保利、万科等都受其掣肘，就更不必说自如、蛋壳等模式。还没等到你退租，你住的公寓品牌先退场了。

UR与民营企业的对比（对不起，它是国企，别人根本没得比）

再次，UR根本没有民企那么大的焦虑感。它不担心租不出去，尽管它的房子质量本就很高；它不贪图短期获益，所以根本就不卖房，只持有。

在日本，企业宿舍、民营公寓、国营或半官方公寓形成三大租赁支柱。UR占尽机会，也不必上市，甚至还能享受城市再生的政府补贴。

简单插播UR的历史：千禧年伊始，日本面临的问题，一是団地的老破小问题，二是年轻人租房难。如何把老破小整理整理，打包一下再租出去？这就是政府给UR的重要任务：都市再生。UR不依赖于市场利润，于是强调自己：

• 无礼金、无更新费；

• 设计现代、位置好；

• 适合工作族、小家庭。

它的代言人先后请了竹中直人、堺雅人、吉岡里帆、千叶雄大等，有靠谱成年人的代表，也有亲和力的年轻一代。

经过改修，这些公寓焕然一新，但是平均建筑年数在30～40年之间。它每15～25年进行一次大规模翻修（外墙、防震、水管、电气系统、共用部分），每5～10年进行一次轻微更新（内装、厨房、浴室设备），有时直接拆掉重建。

它的另一个常态业务是拿新地块，它与地方自治体签订“都市再生协议”，造出新的住宅＋商业＋学校＋绿地一体区。

• 东京・豊洲／有明→ 原本旧码头区 → UR主导再生；

• 横滨・港北ニュータウン→ UR规划开发；

• 大阪・千里中央→ 団地再生＋高层住宅更新。

说了这么多UR的先天优势，其实人们也不该否认UR本身的高度执行力。房子多，质量稳，因为它拥有一个不追求短期利益的经济体系。

它有统一标准化设计与翻新机制，依靠设计标准数据库，按年代、结构、地区划分房子的情况，而且核心环节不外包；它自己做招租，全部系统数字化，空房率可控（全国约3%–4%，远低于民间租赁市场）；它还非营利导向，不追求溢价，不会“偷工减料”。

说到这里，我们似乎又在讨论一个日式“奇观”了。

放眼全球，也有一些类似UR的角色。

其他类似UR的住宅体系：规模大的没有它市场化，看上去更像是发大锅饭的

三

刚才我们频繁提到一个词“团地”。

团地是日本社会一个很重要的存在，像是几栋筒子楼围起来的“小区”，早年住在这里的人还有一些情结，所以更像是中国的“大院”。

日本房产两条并行轨道：公共住宅和民间住宅。日本的一户建房主可以买下“地”并且成为真正的地主。但团地，抱歉，恕不销售。

“団地”是战后日本政府为应对都市住房短缺而推出的集体住宅群体，是战后日本中产“梦开始的地方”，带院落、有商店、有操场，象征着现代化、小区化。在高峰期全国的团地约有300万户，住着上千万人。

我同事的丈夫一家多年前从长崎到东京落户，她的婆婆在同一个团地结识了来自全国各地，共同“上京”的“团地妻”，并且成了一辈子的闺蜜。

到如今，老年人在团地住了多年，UR创办前就住在那，团地被UR收编之后，还住在那里。他们的下一代，1970–1990年代的那代人就是“大院子弟”。UR改变了两代人的生活。

日本的团地文化作品：

• 摄影师若木信吾、石川直树：拍过《団地日和》《団地の記憶》等系列；

• 动画/漫画：《団地ともお》（《团地友夫》）：团地小学生的日常生活；

• 《ちびまる子ちゃん》（樱桃小丸子）早期设定借鉴团地生活；

• 电影：《団地》（2016，导演阪本顺治，主演藤山直美）：黑色喜剧式描绘老年人团地生活；

• 音乐：平成后期有“団地ソング”流行，带怀旧气息。

不过，UR≠团地。它还有塔楼、少量联排、独立住宅等。

这么来看，很难说是日本社会的变革带动了UR，还是UR与团地的出现进一步塑造了日本。

日本老龄化严重，超过28%人口65岁以上，但实际上进养老院的只有10%~15%，日本的房产继承税又高，老人不给自己买房，也大概率不给孩子买房。很多人选择团地养老，与老友相伴。

为了迎合他们的需求，最近UR推出了“近居”优惠，直系3代亲属住UR的房子就有月租直减，更鼓励父母与子女住在同一个团地的不同栋楼，隔着“一碗汤的距离”。

日本职场的一个特征是异地轮岗频繁，今年在大阪，明年被派九州。男性也较少单身赴任，妻子料理家务，自己自理能力变差，自嘲“废物一个”。日本还没有户籍制度，教育水平也比较平均（除东京一些非富即贵的区域之外），人们可以轻易地在全国流动。UR是很多公司的“社宅”，在UR的不同公寓之间切换，也可以享受减免。

如果把UR视作顺应日本社会变化的缩影，那么近年还有个趋势：外国人陡增。无论UR模式是否国际化，UR自己反正做到了“国际化”，外国人比例很高，进了小区，小东南亚或者小印度的感觉扑面而来，而且家家都有孩子。所以，笔者真的不是给UR打广告，并不是所有人都希望每天都和印度家庭抬头不见低头见。

四

东瀛虽是近邻，但笔者认为，日本出了个UR，而中国则是出不来（或许压根不需要）UR。

所以，最关键的一点是：日本社会需要UR。

我们刚才反复提到“城市再生”。这个词在中国很少听到。

1945后，日本战后废墟重建；

1950–1970s，高度经济成长期的郊区住宅建设；

1995年阪神大地震后，“都市再生”正式成为国家政策关键词；

2001年设立“都市再生本部”（内阁直属）

2004年UR诞生。

在多灾多难的国度，不考虑“再生”，就根本没法“生”。

房子不翻新，耐震性首先就是问题。很多旧团地的建造年代在1960-1970年代，要么推倒，要么加固。随着多条地铁的开通，每个区域的吸引力也会改变。

是的，日本早就面临着城市的老化问题了。日本的城市设施在1980年代就差不多定型，而中国的大部分城市建设年轻，20～40年历史的住宅相对少，新一线城市仍在建设中，所以城市再生需求暂低。

但是再过二三十年呢？都说日本的今天是中国的未来，下面这几件事，不考虑下吗？

• 房子的防灾+ 老化对策（耐震、避难空间、再开发）；

• 住宅的高密度再编制（老团地／小区翻新、城市中空地再利用）；

• 绿色与可持续（节能、社区花园）；

• 社会融合（老中青共居、外国人融入）。

中国的土地归国家所有，政府可以通过“规划调整”或“城市更新”收回使用权，由于财政依赖土地出让金，拆旧盖新也是地方政府的主要收入来源。

以北京的老城区为例，单位宿舍区、筒子楼、老小区都属于“成片集中式开发”，只要政府决定拆迁，几百上千户都要“一锅端”。成本高、阻力大，但一旦成功，收益巨大。万达、保利等开发商获益，居民也多拿了几张房本。

日本几乎没有什么动迁。一户建的地归属于房主；公团的地虽然属于政府，但是政府没有动力，或者没有来自民营的动力去推倒重建。

也因此，UR的角色非常特殊。

笔者认为，UR对日本社会的影响被低估了。

一个稳定的长期租赁企业意味着什么？对城市做长期规划，让年轻人减少压力，给他们去多个城市尝试的机会。

它让人们的生活标准变得更统一。这也是外国人移民日本的理由之一：社会平均化，上限未必太高，但下限绝对不低。

同样的房型和家居摆设，类似的生活节奏，相像的邻里结构，日本本身就是贫富差距较小的国度，一栋长期公寓，绝对能够让人们想到自己接下来二三十年的生活。

来日本后，笔者严重感觉到，前面的一两代人，人与人的轨迹非常相似（小爱好还是因人而异的）。其实人生几十年，必经的事情无非就是那几件，“什么时候做什么事”仿佛是社会的默契，每个家庭的样貌，也像被一间间样板房预设好了。

棒球明显大谷翔平的故事里面，最让日本人动心的，是他早早就写下的人生规划：什么年龄立业，什么年龄成家。定下人生目标，并且使命必达，使得刚过30岁的大谷翔平成了全民偶像。

不好吗？不刺激，但足够安全。

所以衣食住行的“住”很重要，UR的角色很关键。毕竟，你住的地方，就是你的生活。

本文来自微信公众号：日商日旅，作者：KYOKU