在前两期的走访中，我们看到了受到产权羁绊部分影响的文谷庄园，也看到了因为远离日常消费网络与人流而陷入“孤岛型开发”的满京华·艺象。

透过这两种截然不同的“荒凉”表象，一个鲜明的共性浮出水面：在寸土寸金的深圳，这些陷入半沉睡状态的知名项目，往往都占据着城市极其稀缺的山体、森林、海岸等优质生态资源。

一边是每逢周末节假日，深圳市民为了寻找一处“松弛”的休闲地而大排长龙；另一边，却是造价不菲的庞大物理空间杂草丛生。当这些绿水青山因为历史遗留问题和运营僵局而被长期冻结时，这座城市究竟在失去什么？破局的钥匙又掌握在谁的手里？

僵局背后：算不平的“经济账”与难协调的利益账

在多位业内人士看来，长期以来，无论是政府审批立项还是地产商入局开发，大型文旅项目的底层逻辑往往需要算一笔“经济账”。

港中深人文社科院发展与治理研究院副研究员于茗卉剖析指出，这类项目多诞生于土地财政、基建拉动、消费升级快速扩张的阶段。过去，这些庞然大物被寄予了通过“文旅+地产”实现资产增值、拉动区域税收和GDP的厚望。然而，随着大环境更迭和房地产红利的消退，传统文旅项目“重投入、慢回报、强维护”的硬伤彻底暴露了出来。

当账面上的“经济账”再也算不平，事情便走向了另一个方向。香港中文大学（深圳）人文社科学院校外导师曾明则解释了许多老牌景区陷入荒废的部分情况：由于企业自身在精细化运营上存在短板，亏损之下只能选择关停；而政府想要盘活或收回这些土地，往往又面临着巨额的补偿金拉扯。最终演变成了一场难解的双方的“底线博弈”。在漫长协调中，优质文旅资源容易陷入低效维持状态。

视角的转向：停滞的沉睡空间，是对城市公共利益的消耗

“一管了之”看似规避了当前的矛盾，但从城市治理的长远来看，却付出了极其高昂的隐性代价。

“对于这类因历史遗留、产权复杂、债务缠绕、商业失效而长期低效闲置的文旅资产，政府不应只是‘旁观资产沉睡’。”于茗卉从城市空间治理和“空间公平”的角度提出了建议。

她强调，这些项目占据了城市非常稀缺的公共空间资源。如果继续采用传统的“管委会+开发公司”模式去强行输血，很多运营问题会重新变成建设问题，形成对财政的持续依赖，根本无法长久。而放任这些拥有极高空间价值的自然禀赋长期封闭，将严重影响城市整体的空间利用效率，这本质上是对城市公共利益的一种消耗与浪费。

专家支招：跳出盈利焦虑，算清城市的“公共账”

面对进退维谷的存量资产，智库专家们提出了一种极具颠覆性与包容度的城市治理新思路——换个算法，算一算城市的“公共账”。

于茗卉提出，对于那些多年无法恢复正常经营、且公共生态价值已远高于商业运营价值的老景区，继续苛求其作为“必须盈利的文旅项目”来实现巨额利润或税收并不现实。与其让这些地方长期荒废，不如通过制度化的干预机制，推动其释放一定比例的公共服务功能。

但这并非意味着将所有“失败”的景区简单粗暴地收编成免费公园，而是需要精细化的“制度化置换”。于茗卉建议，政府应当从单纯的项目审批者和招商合作者，转向存量空间的秩序重构者。通过板块的细化划分，将项目的核心生态区进行公益性转化，重新定义为城市的公共生态基础设施；同时，可以保留部分商业经营权，或者通过资产重组来平衡开发商等各方利益。

“绿水青山经过合理的开发、改造、保护后，也能成为带动经济发展的金山银山。”国家高端智库CDI资深研究员宋丁同样呼吁，面对这些暂时的沉淀资产，关键在于从需求侧反推供给侧改革。深圳完全有底气，也有必要在存量资产盘活的政策机制上，做一些超前的改革探索与实验。

谁来迈出破局的第一步？

把死磕商业盈利的“经济账”，适度置换成全民共享的“公共账”，这无疑为解开深圳文旅闲置死结提供了一条充满人本关怀的现实路径。

然而，治理理念的落地往往需要跨越复杂的现实门槛。当政企双方逐渐形成空间“置换”的共识时，愿景与实操之间或许依然存在诸多现实堵点。在试图为这些存量空间引入新业态、赋予公共功能的过程中，我们还需要跨越哪些现行管理机制中的隐性壁垒？

下一期，我们将聚焦困住老牌景区的另一道枷锁：静态土地审批机制如何在需求多变的今天，限制优质存量空间的功能调整与价值释放。

监制：陈文定 王佳

策划：任笑一

统筹：陈璐璐 刘晨

采写/摄影：奥一新闻记者 谢宇野 乔锐