《三四线房价走势之思》

三四线城市的房价走势目前充满不确定性。一方面，有观点认为房价下跌才刚刚开始。从人口因素来看，三四线城市普遍面临人口净流出的状况，对住房的需求缺乏持续增长的动力。而且，过去房地产过度开发，库存积压现象较为严重。在经济结构调整，缺乏强大新兴产业支撑就业和吸引人口流入的情况下，房地产市场供大于求的矛盾会不断加剧，这可能促使房价持续下探。

然而，也有人觉得拐点将至。一些三四线城市正在积极进行城市转型，如发展特色旅游、承接沿海产业转移等，这有望带动就业和人口回流。同时，政府也在出台相关政策稳定楼市，从信贷政策到购房补贴等方面的调整，可能会在一定程度上止住房价下跌趋势。目前来看，三四线房价到底是处于下跌初期还是即将迎来拐点，还需要综合更多的市场因素以及政策的后续效力来判断。

      当政策的因素稳定后，市场的力量会回归。

      房产占中国家庭财富的80%以上，房价的涨跌向来牵动人心。

历经三年的高歌猛进，三四线房价来到了十字路口，市场中唱衰三四线房价的声音自2018年下半年开始此起彼伏，今年5月黯淡的数据再次绷紧了市场的神经：三四线房价，拐点将至？

三四线房价是怎么涨上去的？

    自2011年年中开始，三四线城市的房价陷入长期低迷（参见图1），2014年6月之后，三线城市的住宅价格指数甚至同比负增长并一直持续到2016年年初。

      房价上不来，土地价格自然好不了。2011年至2015年，三线城市住宅类用地的土地溢价率“贴地飞行”长达四年之久（参见图2），严重依赖土地出让金收入的地方政府备受煎熬。住宅销售的去化周期也在拉长。2014年全国商品房库存面积达到6.2亿平米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线城市的去化周期甚至高达30个月。

     都知道房地产是周期之母，楼市低迷带动GDP增长率下台阶，供给侧改革应运而生，其核心抓手是“三去一降一补”。

“三去”包括去库存、去产能和去杠杆，这里的去库存主要是指去房地产库存。

     去库存的第一步是形成房价上涨的预期，为此政府祭出了一套组合拳，包括放开限购、定向降息以及提高棚改货币化安置比例，自此，房价地价上涨机制得以确立：“地方政府推动棚改→市场上短期内出现大量持币（货币化安置）待购的买房需求→房价上涨→房价上涨预期和宽松的政策（限购放开、定向降息）刺激刚需和投资客入市→房价进一步上涨→房企加大三四线城市布局→地价上涨→房价再一次上涨”。

政策已经发生了变化

     在我国，房地产调控政策的变化，是影响三四线房价走势最重要的因素。

    2016年至2018年三四线城市房价快速上涨的负面影响逐步显露，政策的转向势在必行。

    2018年之后，三四线城市房地产调控政策由松变紧，政策基调从去库存变为“房住不炒”，定向降息变为定向加息，重启限购，棚改开工计划大规模缩减的同时货币化安置比例也快速下调。这次房地产调控的政策定力也超过以往，面对内部经济疲软和外部环境巨大的不确定性，决策部门一直坚持偏紧的政策调门不放松。

    与此同时，我们也必须注意到房地产与金融体系的绑定很紧、地方政府对土地财政的依赖很高，房价过快下跌的后座力往往难以承受。

    上述困境决定了房地产调控必须稳字当头，掌握好松紧之间的微妙平衡。

三四线房价何去何从？

    当政策的因素稳定后，市场的力量会回归。

    今年以来，我们可以清楚地观察到三四线城市房价分化明显：

    那些紧邻一线和强二线城市、有较好产业基础的三四线城市，房价坚挺甚至略有上扬；

    那些经济基础薄弱、远离经济核心地带、人口流出预期强的城市，房价下跌的压力巨大。

   因此，三四线城市的房价，不是拐点将至，而是分道扬镳。