益阳市资阳区土地征收与补偿标准简述

益阳市资阳区的土地征收与补偿标准是依据多种因素确定的。

一、土地类型区分

1. 耕地
   • 对于耕地的征收补偿，会综合考虑土地的年产值。通常按照被征收前三年平均年产值的倍数给予补偿。其中，土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的一定倍数，例如6 - 10倍。
   • 安置补助费则按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4 - 6倍。
2. 建设用地和未利用地
   • 建设用地的补偿标准会参照耕地补偿标准进行适当调整，会考虑土地的开发利用程度等因素。
   • 未利用地的补偿标准相对较低，一般按照耕地补偿标准的一定比例计算，可能是30% - 50%左右。

二、地上附着物及青苗补偿

1. 青苗补偿
   • 按照农作物正处于生长的不同阶段进行补偿。例如，对于刚播种的农作物，按季产值的一定比例补偿；处于成长期的农作物，则补偿标准相应提高。
2. 地上附着物补偿
   • 对于土地上的房屋等建筑物，会根据其结构类型（如砖混结构、砖木结构等）、面积大小、建造年限等因素进行评估补偿。像砖混结构的房屋可能补偿标准相对较高，每平方米几百元不等。对于简易搭建的棚屋，补偿则相对较少。对于树木等其他附着物，也会根据种类（如经济林、用材林等）、数量和生长状况等给予合理补偿。

此外，土地征收补偿还会遵循依法、公平、公正、合理的原则，保障被征地农民的合法权益，使他们的生活水平不因为土地被征收而降低。

一、征收范围
五一西路以东，向仓路以西，准堤庵巷以南，玉马庄小学以北规划红线范围内。
二、房屋的认定
有房屋产权证的，以权证登记为准；无房屋产权证的，参照市政府令〔2013〕第1号第三章有关规定认定。
三、征收与补偿实施时间及步骤
（一） 2014年4月23日-2014年5月22日：制定征收与补偿安置方案并公告、征求公众意见；
（二） 2014年5月23日-2014年5月31日：作出征收决定，签订征收与补偿安置协议。
四、安置补偿资金及安置房
（一）安置补偿资金
安置补偿资金由资阳区人民政府调度足额资金拨付到益阳市资阳区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称区征补办）指定专用账户上，实行专款专用，并接受监察、财政、审计等部门的监督。
（二）安置房
1.符合保障性住房条件的可向区保障房办公室申请廉租住房或公共租赁住房进行安置。
2.选择产权调换安置的，可在本片区就近选择15号地安置小区期房安置或春临小区现房安置。
    五、被搬迁房屋的评估
在本市具有三级以上资质的评估公司中，由15号地被征收人协商选定一家评估公司。如协商不成，在7日内由区征补办组织，由被征收人代表和社会公众代表以公开抽签方式确定，并由公证部门对抽签过程与结果进行现场公证。本片区征收范围内房屋的评估原则上只能由一家评估公司评估。
六、补偿标准与安置方式
（一）私有住宅房屋
1.选择货币补偿
货币补偿包括被征收房屋的整体市场评估价值和装饰装修费、搬迁费、按期签订协议、按期搬迁奖、整体配合奖、购房补助、寻房补助和3个月的临时安置费。具体标准如下：
（1）房屋的整体市场评估价值和装饰装修费由房地产价格评估机构按规定进行评估确定。
（2）搬迁费：面积在80平方米（含80平方米）以下的搬迁费为1000元，超过80平方米的，超出面积部分每平方米按10元计算。由区征补办组织搬迁的不支付搬迁费。
    （3）按期签订协议奖：在规定时间内签订征收与补偿安置协议，在将被征收房屋的“两证”或相关资料交区征补办后，按被征收房屋的面积给予每平方米100元的奖励。
（4）按期搬迁奖：在协议约定的时限内腾空房屋完成搬迁，并经区征补办查验合格后，按被征收房屋的面积给予每平方米50元的奖励。
（5）房屋征收整体配合奖：以幢为单位，被征收人在规定的期限内全部签订协议，并在约定的期限内腾空房屋完成搬迁的，给予每户1万元的奖励。
（6）购房补助：选择货币补偿且不需要安排廉租住房、公共租赁住房或安置房，并承诺在5年内不申请保障性住房的，按被征收房屋的面积给予每平方米1200元购房补助。
（7）寻房补助：选择货币补偿不需要安排廉租住房、公共租赁住房或安置房，并承诺在5年内不申请保障性住房的，给予每户8000元的寻房补助。
（8）3个月临时安置费：被征收住宅房屋面积在80平方米（含80平方米）以下的，临时安置费每户每月为600元；超过80平方米的，超出面积部分临时安置费每平方米按10元计算。
2.选择产权调换
 在面积上实行征1补1.1。另给予被征收房屋的装饰装修费、搬迁费、按期签订协议奖、按期搬迁奖、整体配合奖、临时安置费。具体标准如下：
（1）在面积上实行征1补1.1，产权调换房进行了楼层调整的，应当支付合理的楼层差价。产权调换房面积小于搬迁房屋面积一点一倍的，由区征补办按产权调换房销售的单价找差价给被征收人；产权调换房面积大于被征收房屋面积一点一倍的，由被征收人按产权调换房销售的单价补差价给区征补办。
被征收房屋已办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（以下简称“两证”）的，区征补办应为提供给被征收人的产权调换房办妥“两证”，并承担办证税费，但产权调换房面积超过被征收房屋面积一点一倍部分的办证税费由被征收人承担。被征收房屋未办理“两证”，但被认定为合法房屋的，实施房屋产权调换时，应为其办好“两证”，其税费由被征收人承担，被征收人应予配合。
产权调换房的房屋维修资金由被征收人承担。被征收房屋已缴纳房屋维修基金的，在房屋办理产权注销手续后，房屋维修资金管理部门应将被征收房屋的维修基金余额部分退返给被征收人，手续由被征收人自行办理，区征补办协助。
（2）被征收房屋的装饰装修费由房地产价格评估机构按规定评估确定。
（3）搬迁费：按私有住宅货币补偿的标准执行，现房安置的支付一次搬迁费，无现房安置的，支付两次搬迁费。
（4）按期签订协议奖、按期搬迁奖、整体配合奖按私有住宅货币补偿标准执行。
（5）临时安置费：临时安置费月标准同私有住宅货币补偿临时安置费标准相同。支付时间为被征收人腾空房屋交付到区征补办起到产权调换房交付后3个月止。由区征补办提供周转用房的，不支付临时安置费。产权调换房为多层建筑期房的，过渡期限一般不得超过24个月；产权调换房为高层建筑期房的，过渡期限一般不得超过36个月。超过约定过渡期限12个月以下（含12个月）的，超期限部分增付50%的临时安置费；超过约定过渡期限12个月以上的，超期限部分增付100%临时安置费。临时安置费每半年支付一次，每次支付半年，不足半年的按实支付。
3.私有住宅改非住宅
房屋未经规划、国土资源部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的住房，在依法纳税的前提下，按其实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业损失补偿，具体如下：
（1）经营时间在2年以下的，按房屋实际经营面积评估的平方米单价每平方米增加20％的补偿。
（2）经营时间在2年（含2年）以上的，按房屋实际经营面积评估的平方米单价，每平方米增加30％的补偿。
经营时间，是指房屋所有权人以被征收房屋为经营场地，取得工商营业执照时间至区征补办之日，能够提供连续纳税凭证的时间段。
（二）私有非住宅
私有非住宅补偿包括征收房屋的整体市场评估价值和装饰装修费、搬迁费、停产停业补偿、按期签订协议、按期搬迁奖、整体配合奖。
1.房屋的整体市场评估价值和装饰装修费由房地产价格评估机构按规定评估确定。
2.征收非住宅用房的搬迁费，可以由双方协商确定，协商不成的评估确定。
3.按期签订协议奖：在规定时间内签订征收补偿安置协议，在将被征收房屋的“两证”或相关资料交区征补办后，按被征收房屋的面积给予每平方米50元的奖励。
4.按期搬迁奖：在协议约定的时限内腾空房屋完成搬迁，并经区征补办查验合格后，按被征收房屋的面积给予每平方米20元的奖励。
5.整体配合奖：按私有住宅货币补偿标准执行。
6.停产停业补偿：办理了工商和税务登记，依法纳税并从事合法的生产经营的，给予停产停业损失补偿。停产停业损失补偿标准为被征收房屋的整体评估价值的5%。
 七、其它规定
（一）私有住房面积小于45平方米的（以确权后的产权面积为准，共有产权不分开计算），其被征收房屋面积按45平方米进行补偿。但对被征收人及其配偶和未成年子女在同一城市规划区内另有房屋（含非住宅），面积合并超过45平方米的，则按被征收房屋的实际面积进行补偿安置。
（二）本方案所指的被征收人为房屋产权证上登记的所有权人，未进行房屋产权登记的，以认定的所有权人为被征收人。
（三）其他权利人（包括担保权利人、用益物权人等）的权利，可以与被征收人自行解决，但在主张权利的过程中不得影响本方案的实施。
（四）从本方案公告之日起，任何单位和个人在搬迁范围内的房屋和土地上，不得进行下列活动：
    1.新建、扩建、改建、临时搭建房屋（包括构筑物及其他附属物）和装饰装修房屋的行为；
    2.改变房屋和土地用途；
    3.在房屋和土地上设立用益物权和担保物权；
    4.其他以非法牟取增加补偿费用为目的的行为。
    违反上述规定的，不予补偿。