“取消公摊”让购房者对到手的使用面积一目了然，但对于房屋总价影响较小

　　来源：财经杂志　文|《财经》实习生 柯愉乐 特约撰稿人 辛晓彤

　　编辑|余乐

　　近日，湖南衡阳、河北张家口等多个城市官宣“取消公摊”或发布相关政策，引发热议。“取消公摊”几度登上微博热搜。

　　公摊面积这一概念诞生于20世纪50年代的香港。建设部在1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中将其引入内地，迄今已有近30年历史。

　　按照上述规则，商品房的面积包括套内面积和公摊面积两部分。“取消公摊”意味着房屋只按照套内面积计价，而将公摊面积排除在外。

　　58安居客研究院院长张波表示，取消公摊计价最大的影响是能够让购房者清晰明白到手的使用面积，但其对于房价的实质影响非常小。房屋总价并不会因此出现变化，这一点在已经试点套内面积计价的重庆清晰体现。

　　“如果房屋总价没有降低，（取消公摊计价）依然很难提升购房意愿，对于存量房去化的帮助也就较小。”张波提到。

　　得房率100%

　　“公摊面积”由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

　　20世纪末，随着房地产市场化时代的到来，住房楼层越建越高，公共面积越来越大，随之而来的问题就是“得房率”越来越低。

　　按照一般的计算方式，得房率即套内建筑面积占商品房建筑面积的比例。公摊面积越大，得房率就越低，单位购房成本越高。

　　楼市高速发展时期，由于房价不断上涨，很多房产用于投资，购房者更关注房子是否能升值赚钱，对得房率敏感度较低。但这几年由于房价下行，购房以自住需求为主，所以大家对于公摊会越来越敏感。

　　早在2002年，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，规定商品房销售需按照套内使用面积计价，也就是实现了“取消公摊”。近几年，陆续有省市提出要取消公摊。广东肇庆和湖南衡阳都在2024年发布了通知，称要实行按住房套内面积计价宣传销售。安徽合肥、河北张家口、湖南湘潭也都在探索。

　　不少人注意到，除了按照套内面积计价，还有部分城市的楼盘通过赠送阳台、飘窗等不计容面积，同样实现了得房率的大幅提高。这可以看作变相的“取消公摊”。

　　比如广州2023年11月开始施行的《广州市建筑工程容积率计算办法》，规定在一定进深内及开敞率足够高的情况下，住宅建筑的阳台和半开放空间可以更大，且这些空间在计算建筑面积时只计入一半的面积。深圳、北京等城市也通过类似的方法放宽了建筑限制，为提高得房率创造了条件。

　　无论是直接取消公摊还是赠送面积，各地政府联合房企推出得房率较高的楼盘，在近两年已成趋势。

　　克而瑞的统计数据显示，2024年上半年，全国主要城市超100%实际得房率的项目达到70个。其中，西安的保利天瓒、华润明德润府、龙湖御湖境、永晖文檀府等项目的实际得房率均超105%。广州也有近13个项目的实际得房率超过了100%。而据广州日报，今年下半年推出的广州南沙招商林屿境项目，部分户型的实际得房率甚至达到140%。项目工作人员介绍，该户型中空中花园占比达40%，全属于赠送面积。

　　不过购房者对于开发商的“赠送面积”需要加以甄别。北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，赠送面积中，有些可能存在安全隐患，例如把阳台、飘窗改造成卧室的行为，本身是违规的；也有可能存在违法销售的嫌疑——将业主共有的区域“二次售卖”给购房者。“消费者一定要看一下原始的规划，如果存在违法违规的问题，最好别买。”

　　“取消公摊”对房屋总价影响不大

　　为什么这么多地方都在迫切地打造得房率较高的楼盘或者取消公摊？

　　一方面，这在政策层面回应了许多人对于公摊面积的不满。中指研究院政策研究总监陈文静认为，采用套内面积计算的方式，能让房价更为直观地展现给购房者，减少信息不对称，增强市场透明度，打消购房者对于公摊的疑虑，帮助购房者更好的进行购房决策，保障其权益，同时也有利于减少日后的公摊纠纷。

　　2024年12月7日，广州越秀云悦项目实现了首次开盘即“日光”。接受《时代周报》采访时，越秀地产表示，该项目能实现“日光”，除了地段、配套和交通等原因，还有多重支持性楼市政策的加持，其中就包括了上述广州推出的容积率新规。容积率指一个地块上的总建筑面积占土地面积的比例。此新规放宽了部分计容标准，更多套内使用面积可以不计入容积率指标，理论上为提高房屋的实际得房率创造了条件。

　　取消公摊后，公摊不计入销售面积，是否会对房产新项目的规划有所影响？上海一位地产项目负责人告诉我们，这是需要在销售和成本之间找平衡的，少做公摊或许省了开发商的成本，但多做公摊更有利于销售，并不能简单的一概而论。

　　他也提到，楼市下行期，消费者更加关注居住面积。即使没有取消公摊的城市，消费者对“套内面积”的关注程度也远超以往。“很多项目已经按照公摊面积的最低标准来设计公摊区域了。”

　　当下，公众对取消公摊的关心还集中在以下方面。

　　首先是房价问题。多位业内人士向《财经》表示，改变计价方式对于房屋总价影响较小，住房单价会上涨。一名肇庆房产中介提到，若按照套内面积计价，自己手上的房源单价大约会上涨20%。在政府提出要按套内面积计价后，很多人向自己询问相关情况，得知房屋总价基本不变之后，也都没有下一步动作了。他也更倾向于按照建筑面积向客户宣传与销售。

　　在交易的实操层面，“取消公摊”带来的最大变化恐怕只是买卖合同上的表述变化。上述肇庆中介解释，以往的买卖合同上只体现按照建筑面积计算的单价，现在还要加上按照套内面积计算的单价。“真正重大改变的就这一点，其他的基本上没变。”

　　一名重庆房产中介补充，虽然重庆很早就实行了按套内面积计价，但当地销售和中介一般也都是按照建筑面积去宣传。交易二手房时，合同上也只显示按建筑面积计算的单价，销售新房时则会体现两种计价方式下的单价。

　　不过，中指研究院政策研究总监陈文静表示，对于房价下跌的城市而言，取消公摊后，由于房屋计入交易的总面积减少，单价有望保持不变甚至上涨。这或能一定程度缓解房价下跌对于购房者预期的影响。

　　其次是物业、暖气等配套收费标准是否会改变。一位物业行业资深人士告诉《财经》，小区的整体物业费会受一些影响，不会太大，但具体还要看各地政策。“很多时候不是物业公司拍脑门定价就能解决的。”

　　目前已落地采用套内面积计价的城市，如肇庆，物业费仍按原标准计算，即按照建筑面积收取。最早实现按套内面积计价销售的重庆也规定：除停车费外，其他物业服务费均以建筑面积为计价单位。

　　还有人担心取消公摊是否会对二手房市场产生影响。中原地产首席分析师张大伟接受央视采访时表示，“同样区域的话，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新进入市场的这些房源，得房率可能能到90%，差20%的话，单价有可能销售差距不大。过去的二手房和开发商手中库存的在售的一些房源有可能就要降价了。”