1、项目建设的必要性

（1）是提升九华山旅游形象，加快建设世界级旅游景区和文化胜地的需要

党的二十届三中全会指出，要健全文化和旅游深度融合发展体制机制。作为池州市旅游产业的龙头，公司坚持以文塑旅、以旅彰文，不断培育文旅消费新业态、新场景、新产品。

九华山聚龙大酒店坐落于九华山核心风景区内，九华山中心大酒店毗邻游客服务中心和大愿文化园，两家酒店均是九华山风景区重要的游客接待单位，酒店的装修改造升级直接关系到整个风景区的形象和吸引力。

（2）是完善酒店基础设施，提升酒店竞争力的需要

九华山聚龙大酒店于 2009 年开始改造，其中贵宾楼于 2010 年对外营业，平天阁于 2011 年对外营业，聚龙阁于 2012 年对外营业；九华山中心大酒店北楼客房区域于 2009 年投入运营，均已使用超过十年。

虽然公司通过科学管理和精细化维护，保持了酒店的整体品质稳定，但酒店区域外墙立面年久失修，设施和设备相对陈旧，客房装修装饰老化，直接影响了入住率和定价。根据酒店行业的通行做法，当酒店运营达到一定的年数后，需要及时进行装修改造，以维持和提升酒店的吸引力和竞争力。

近年来，随着九华山交通转换中心的建成及游客服务中心的升级，九华山中心大酒店周边陆续有新装修的主题酒店、连锁酒店开业，对九华山中心大酒店形成了一定的市场竞争。九华山聚龙大酒店周边也陆续有新装修的精品民宿开业，分流了部分客源。通过本次升级改造，可以完善酒店的硬件设施和软装设计，全面提升入住环境，进而提高酒店的入住率和盈利水平。

（3）是满足游客日益提升的需求，打造高品质度假酒店的需要

随着旅游业的快速发展，游客对度假酒店的品质要求不断提高。随着市场的变化，原有的酒店设施和服务已经较难满足度假游客的需求。对九华山聚龙大酒店和九华山中心大酒店北楼客房进行装修改造升级可以显著提升游客的住宿体验，包括提高客房舒适度、增加智能酒店系统、增加绿色环保措施、更新完善公共区域设施等，打造更加舒适、温馨、便利的住宿环境，打造高品质的度假酒店，从而满足现代游客对于高品质旅游体验的需求。

2、项目建设的可行性

（1）国家和地方政策为本项目提供可靠的政策支持

2024 年 5 月召开的全国旅游发展大会，是党中央首次以旅游发展为主题召开的重要会议。会议指出，旅游业是事关国计民生的重要行业，既是战略性支柱产业、民生产业，也是幸福产业。会议提出要坚持以文塑旅、以旅彰文，走独具特色的中国旅游发展之路。

对旅游工作作出重要指示，强调要“着力完善现代旅游业体系，加快建设旅游强国，推动旅游业高质量发展行稳致远”。此外，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》、文化和旅游部发布《国内旅游提升计划（2023—2025 年）》等多项政策，进一步丰富旅游业态和消费场景，更好地满足民众旅游消费需求，并将旅游业培育成经济发展的支柱产业。

《安徽省“十四五”旅游业发展规划》指出：做好“景”的文章，打造世界级旅游景区度假区。按照“食住行游购娱”一体化要求，推进黄山、九华山等5A 级旅游景区在丰富内涵、业态创新、智慧服务以及运营提升、消费升级上下功夫，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区。

《九华山风景区“十四五”发展（旅游）规划》提出：对于酒店板块，要坚持“山上游、山下住”，山上提质增效、山下提级转型。山上酒店实行差异化发展，改造升级、突出特色，强化管理、提升服务，打造精品主题酒店和特色文化主题酒店，提高经营效益。山下酒店改造提级，依托九华山中心大酒店等项目扩建提升，创新管理，强化营销，拓展服务，节能降耗，推进高档酒店品牌化运营。

九华山是池州市重要的城市名片和旅游经济增长点，国家和地方政策对旅游行业的大力推动，为本项目提供可靠的政策支持。

（2）优越的区位优势为本项目提供良好的客源基础

九华山聚龙大酒店距离景区检票口仅 50 米，背靠虎形山天台景区换乘中心，位于游览九华山主要景区的必经之路上，从酒店出发步行即可达到多个热门景点，交通便利。酒店整体设计融合自然与人文元素，总建筑面积约 1.7 万平方米，拥有各类客房 230 余间，并建有不同规模的餐厅及包厢、会议厅、休闲娱乐等配套设施，是九华山核心景区内为数不多的中高端大型酒店之一。

九华山中心大酒店毗邻游客服务中心（交通转换中心）和大愿文化园景区，位于九华山风景区的交通枢纽位置，地理位置优越。酒店总建筑面积约 2 万平方米，6 个多功能厅及会议室设备齐全，能同时满足 500 人会议活动的需要；餐饮区域拥有 2 个大型宴会餐厅、2 个中型餐厅及 11 个包厢，能同时为 1,000 人提供就餐服务，全方位的服务体系能够同时满足商务会议、旅游团体、休闲度假的需要。

九华山聚龙大酒店和九华山中心大酒店优越的区位优势和全方位的服务体系为本次酒店改造项目提供了良好的客源基础。

（3）公司丰富的酒店运营经验及人才储备是本项目顺利实施的重要基石

自成立以来，酒店业务一直是公司的核心业务之一。目前，公司在九华山风景区及周边经营九华山聚龙大酒店、东崖宾馆、西峰山庄、大九华宾馆、平天半岛大酒店、五溪山色大酒店和九华山中心大酒店等酒店，拥有丰富的运营管理经验，在服务质量、管理水平及成本控制上形成了较强的专业优势。

经过多年的磨练培养和外部引进，公司打造出一支高素质的酒店运营队伍，具备较高的专业素质和服务水平，已具备规模化的人力资源优势，能够保障项目顺利实施。

3、项目基本情况

（1）九华山聚龙大酒店改造项目

①项目概况

九华山聚龙大酒店始建于 20 世纪 80 年代，一直承担着九华山风景区重要的旅游接待任务，先后获得全国文明单位、国家旅游局“青年文明号”、安徽省优秀星级饭店、“5A 安徽省诚信旅游饭店”、安徽省“诚信品质星级饭店”、“池州市知名商标”等荣誉称号。2010 年，九华山聚龙大酒店按照四星级旅游饭店标准进行改扩建后对外营业，至今已运行十多年，建筑的装修装饰已逐渐陈旧老化。公司本次拟对九华山聚龙大酒店进行装饰改造，包括对室内装饰装修改造升级，土建加固、外立面、屋面瓦、屋面防水和室外附属工程改造。

②项目实施主体

项目实施主体为安徽九华山旅游发展股份有限公司。

③项目建设地点

项目位于安徽省池州市九华山风景区化城路 2 号（原址装修升级改造）。

④土地取得情况

项目属于原址提升改造项目，不涉及新建建筑，不涉及新增建设用地。

⑤项目审批、备案等情况

本项目于 2025 年 3 月 25 日取得九华山风景区管理委员会规划处出具的《九华山管委会项目备案表》（项目代码：2503-341791-04-05-77380）。2025 年 3月 27 日，池州市生态环境局出具《关于<关于申请确认九华山聚龙大酒店改造项目无需办理环评审批的函>的复函》，确认本项目无需开展环境影响评价工作。

⑥项目投资概算

本项目总投资为 13,082.00 万元。

⑦项目预计实施时间，整体进度安排

项目整体进度如下：

项目实施周期为15个月

⑧项目效益预测

A：项目效益预测的假设条件

公司所处的宏观经济、政治、法律、社会等环境处于正常状态，没有对项目生产经营产生重大影响的不可抗力事件发生；公司所遵循的国家及地方现行的法律法规、政策和项目所在地的经济环境无重大变化；公司所处的行业领域和行业未来发展趋势及市场情况无重大变化，行业技术路线不发生重大变动；上游行业领域产业政策无重大变化，下游客户需求处于正常的发展情况，没有发生重大的市场突变；本次项目资金及时到位；无其他不可抗拒或不可预见的因素对项目的经营活动造成重大不利影响。

B：项目效益

1 新增营业收入（年平均值）（万元） 1,848.90

2 税后利润（年平均值）（万元） 1,044.94

3 全投资内部收益率（所得税后）（%） 7.48

4 投资回收期（含建设期 3 年）（年） 11.53

本项目预计效益为装修改造前原有业务效益的增量效益。本项目实施完成后，将提升九华山聚龙大酒店的整体品质和游客吸引力。

（2）九华山中心大酒店北楼客房升级改造项目

①项目概况

九华山中心大酒店位于九华山风景区主入口，毗邻游客服务中心（交通转换中心）和大愿文化园景区。酒店北楼客房于 2009 年投入运营，至今已达 16 年。本项目拟对酒店北楼客房进行升级改造，包括对室内装饰装修改造升级，外立面、屋面瓦和室外工程改造。

②项目实施主体

项目实施主体为安徽九华山旅游发展股份有限公司。

③项目建设地点

项目建设地点位于安徽省池州市九华山风景区柯村新区。

④土地取得情况

项目属于酒店内部升级改造，不涉及新增建设用地情况。

⑤项目审批、备案等情况

本项目于 2025 年 3 月 25 日取得九华山风景区管理委员会规划处出具的《九华山管委会项目备案表》（项目代码：2503-341791-04-05-556026）。2025 年 3月 27 日，池州市生态环境局出具《关于<关于申请确认九华山中心大酒店北楼客房升级改造项目无需办理环评审批的函>的复函》，确认本项目无需开展环境影响评价工作。

⑥项目投资概算

本项目总投资为 5,150.00 万元，全部为建设投资。

⑦项目预计实施时间，整体进度安排

本项目实施周期为7个月。

注：Q1 为 2025 年第 1 季度。

⑧项目效益预测

A：项目效益预测的假设条件

公司所处的宏观经济、政治、法律、社会等环境处于正常状态，没有对项目生产经营产生重大影响的不可抗力事件发生；公司所遵循的国家及地方现行的法律法规、政策和项目所在地的经济环境无重大变化；公司所处的行业领域和行业未来发展趋势及市场情况无重大变化，行业技术路线不发生重大变动；上游行业领域产业政策无重大变化，下游客户需求处于正常的发展情况，没有发生重大的市场突变；本次项目资金及时到位；无其他不可抗拒或不可预见的因素对项目的经营活动造成重大不利影响。

B：项目效益

1 新增营业收入（年平均值）（万元） 566.30

2 新增税后利润（年平均值）（万元） 297.99

3 全投资内部收益率（所得税后）（%） 5.83

4 投资回收期（含建设期 3 年）（年） 12.66

本项目预计效益为装修改造前原有业务效益的增量效益。本项目实施完成后，将有效提升九华山中心大酒店的整体品质。

此报告为完整版摘录公开部分。定制化编制政府立项审批备案、国资委备案、银行贷款、产业基金融资、内部董事会投资决策等用途可研报告可咨询思瀚。

目录

第一章 概述

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

1.1.2 项目建设性质

1.1.3 项目拟建地址

1.1.4 项目建设内容及规模

1.1.5 项目建设工期

1.1.6 项目投资估算及资金筹措

1.1.7 项目生产规模

1.2 企业概况

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1 编制依据

1.3.2 研究范围

1.3.3 编制原则

1.4 主要结论和建议

1.4.1 主要结论

1.4.2 建议

第二章 项目建设背景、需求分析及产出方案

2.1 项目背景

2.2 项目建设的必要性

2.2.1 服务国家绿色“双碳”战略，推动能源结构转型

2.2.2 突破“卡脖子”技术壁垒，实现高端材料自主可控

2.2.3 关键共性基础保障

2.2.4 重塑产业格局，激活市场空间

2.2.5 满足日益增长的市场需求

2.3 项目建设的可行性

2.3.1 相关产业政策为项目开展提供良好的发展空间

2.3.2 公司具备深厚的研发储备和生产技术

2.4 市场需求分析

2.4.1 行业简介

2.4.2 产业链图谱

2.4.3 行业市场需求分析

2.4.4 行业现状及发展趋势

2.5 项目建设内容、规模和产出方案

2.5.1 项目建设内容及规模

2.5.2 项目产出方案

2.6 项目商业模式

第三章 项目选址与要素保障

3.1 项目选址方案

3.1.1 项目选址的原则

3.1.2 选址方案的确定

3.2 项目建设条件分析

3.2.1 地理环境

3.2.2 交通运输

第四章 项目建设方案

4.1 技术方案

4.1.1 原料路线确定原则

4.1.2 生产工艺技术路线确定原则

4.1.3 生产工艺流程

4.1.4 主要原辅材料消耗

4.2 设备方案

4.3 工程方案

4.3.1 设计依据和原则

4.3.2 结构设计方案

4.3.3 抗震设计方案

4.3.4 公用及辅助工程

4.4 数字化方案

4.4.1 工业化生产可靠性分析

4.4.2 技术管理及特点

4.4.3 建筑智能化

4.5 建设管理方案

4.5.1 项目建设期管理

4.5.2 项目招标

4.5.3 项目实施进度计划

第五章 项目运营方案

5.1 生产经营方案

5.1.1 研发模式

5.1.2 采购模式

5.1.3 生产模式

5.1.4 销售模式

5.1.5 影响公司经营模式的关键因素

5.1.6 燃料动力供应保障

5.2 安全保障方案

5.2.1 危害因素和危害程度分析

5.2.2 安全措施方案

5.2.3 消防设施

5.3 运营管理方案

5.3.1 项目运营期组织机构

5.3.2 人力资源配置

5.3.3 人员培训

第六章 项目投融资与财务方案

6.1 投资估算

6.1.1 投资估算范围及参考依据

6.1.2 项目投资估算

6.1.3 资金使用和管理

6.2 盈利能力分析

6.2.1 基础数据与参数选取

6.2.2 编制依据

6.2.3 收入测算

6.2.4 销售税金及附加

6.2.5 成本核算

6.2.6 财务评价分析

6.3 财务可持续性分析

6.3.1 不确定性分析

6.3.2 偿债能力分析

6.3.3 评价结论

第七章 项目影响效果分析

7.1 经济影响分析

7.2 社会影响分析

7.3 生态环境影响分析

7.3.1 环境评价依据及执行标准

7.3.2 污染控制目标

7.3.3 施工期环境影响分析

7.3.4 营运期环境影响分析

7.3.5 环境保护的建议

7.3.6 环境影响评价结论

7.4 资源和能源利用效果分析

7.4.1 用能标准和节能规范

7.4.2 项目能耗情况

7.4.3 源网荷储一体化规划

7.4.4 节能措施及效果分析

7.4.5 资源和能源利用效果分析结论

7.4.6 碳达峰碳中和分析

第八章 项目风险管控方案

8.1 工期风险

8.2 质量风险

8.3 市场竞争加剧的风险

8.4 市场波动风险

8.5 人才短缺风险

8.6 政策风险

第九章 思瀚产业研究院结论与建议

9.1 主要研究结论

9.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性

9.1.2 本项目的社会效益

9.2 思瀚建议

附件：财务分析附表过程