近年来，各地区房产交易分化格局愈发显著。在一些经济发达、人口持续流入的一线城市和热点二线城市，房地产市场需求旺盛，房价相对坚挺，土地市场也较为活跃。然而，部分三四线城市或资源枯竭型城市，面临着人口外流、住房供应过剩等问题，房产交易活跃度低，房价有下行压力。这种分化局面使得投资购房充满不确定性。宏观经济环境、人口流动趋势、政策调控等多种因素都在影响房地产市场走向，所以对于投资者来说，投资购房绝不能盲目跟风，仍需谨慎权衡各项风险。

一线城市“豪宅”升温

楼市过“暖冬”，豪宅热抢眼。上海链家市场研究部数据显示，今年1-11月，上海单价超过每平方米10万元的豪宅成交490套，超过前3年成交量总和。同时，中国房产信息集团的统计亦表明，前11个月，京沪深三地的顶级豪宅成交量分别增长54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅达普通商品房的两倍。

对此，深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，豪宅热销主要是由于传统经济“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，而新经济还未成长到能填补增长空白的程度。与此同时，一线城市用地空间出现“负增长”，在核心区域占据稀缺资源、容积率更小的豪宅以享受更多溢价无疑成了高净值人群避险保值的选择。

武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受本报记者采访时表示，当前楼市回暖、热点地区豪宅行情火爆并不是孤立的短期现象，既有今年楼市新政的作用，也与2013年—2014年房价整体原地踏步有关。

而一线城市持续增加的人口净流入也是一些购房者持续“看多”的原因。调查显示，我国城市2.7亿外来人口中的50%集中在前50大城市，而这50%中的八成又集中在包括北上广深在内的10大城市。

分化格局日趋明显

不过，并不是所有地区的楼市都能感受到这种暖意。记者了解到，呼和浩特、沈阳、长春等二线城市的房地产交易与过去相比并没有明显起色，很多三四线城市更是面临着严重的去库存压力。不久前，郑州装修网了解到中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房报告(2015-2016)》也显示，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房去库存化就需23至24个月。

同市场本身的分化一样，学者们对楼市的判断亦大相径庭。国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群分析，中国经济不会硬着陆，房地产投资增长持续下降的态势有望在明年上半年结束;全国工商联房地产商会秘书长钟彬判断，一线城市开始回升、二线城市开始企稳、三四线城市则仍以去库存为主;中国社科院金融研究所研究员易宪容则担心，房地产投资者退出市场会导致预期逆转，中国楼市的艰难时期并没有过去，或许仅是开始。

“一方面，中国房地产市场特别是一线城市的整体房价已经非常高，可以说已经触及了‘天花板’;另一方面，当前市场上流动性又相对充裕，很多投资者找不到更多理想的投资渠道，因此楼市在未来相当长的一段时间内会出现涨跌交替，只涨不跌、暴涨暴跌的单边或极端行情都不会出现。”董登新强调。

投资购房仍需谨慎

如何才能让房地产市场突破发展瓶颈，真正迎来“春天”呢?分析人士指出，库存高企、豪宅火爆、冷暖不均等现象反映了我国区域发展不均衡、特大城市人口过于集中、贫富差距依然较大等经济社会发展中的一些深层次矛盾，而问题的解决则有赖于一系列具有针对性的政策。

中国社科院在其报告中建议，未来我国房地产调控应注意不同领域之间的政策配合。例如，在金融政策上，继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖;在财税政策上，增加财政支出，支持保障房由建转买，同时继续降低住房交易环节税负;在土地政策上，应按照土地与人口挂钩的要求，增加热点地区住房建设用地供应等。

“目前来看，政府的房地产政策既具有针对性，同时也是比较稳健保守的，这在当前经济形势下较为适当。下一步，政策除了要继续保持对基本自住性住房需求的支持外，没有必要对投资性需求进行支持。”董登新建议。