《中小城镇发展对化解大城市住房难题的意义》

中小城镇发展是化解大城市住房难题的战略之举。大城市人口高度聚集，住房需求远超供给，导致房价居高不下等诸多问题。中小城镇的发展能够起到分流人口的作用。随着中小城镇在产业、就业、教育、医疗等配套不断完善，会吸引一部分原本涌入大城市寻求机会的人群。这将减轻大城市的人口压力，住房需求也相应减少。同时，中小城镇自身住房成本较低，能以更合理的价格满足居住需求，从宏观层面上调整人口分布格局，从而间接为化解大城市住房难题提供战略支撑。

    一、城镇化加速城镇住房需求，大城市住房压力尤为突出

    1.我国正处于城镇化加速阶段，城市住房需求增加

    快速城镇化进程中人口集中向城镇转移。近几年，我国经济一直保持平稳较快的增长态势。2006年，我国人均国内生产总值已经超过1500美元，城镇化水平超过40%，正处于世界公认的30%-70%的加速发展阶段。1995年我国城镇化率为29.04%，2007年底达到44.9%，12年间平均每年提高1.32个百分点，每年约有2000万人从农村进入城市。按照“十一五”发展规划，2010年城镇化率预期为47%，2010年之前，预计每年有1000万~1300万农村人口向城镇转移。（参考《建筑中文网》）

    城市住房需求加大。城市的重要功能之一就是居住，城市住房需求是指考虑城镇化发展和居住水平提高的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城市需要增加的住房数量。影响住宅潜在需求的因素有三个：新增城市人口、原有城市人口居住水平的提高与改善、住房年自然折旧率。粗略估算，如果2010年我国城镇化水平达到47%，2006年至2010年我国住房总需求大致为61亿平方米，年均需求为12.2亿平方米；2011年至2020年的住宅总需求大致为129亿平方米，年均需求为13亿平方米。

    2.大城市显示出较强的集聚力，住房供求紧张状况更为突出

    大城市吸引了更多的外来人口。在城乡空间结构的演变过程中，始终存在着一对空间相互作用，即集聚与扩散。集聚是指经济诸要素在空间中的流动导致在区域上的密集化过程，其根本动力在于人类经济活动对集聚经济的追求。在城镇化发展的前期阶段，以集聚效应为动力的区域经济集聚趋势十分显著，集聚与规模经济成为经济活动的主要特征。

    由于开始受资源稀缺性的限制，以城市为基础的国民经济工业化过程通常会在少数具有优势的经济中心或者交通枢纽和矿产资源富集地开始。大城市依靠其强大的产业基础，大量的就业机会，较高的基础设施水平，优越的工作和生活环境及有利的区位条件，吸引周边城镇乃至全国的人口集聚。我国目前各种要素主要是向东部发展地区集聚，长三角、珠三角、京津冀地区的上海、深圳、广州、北京等城市中心区人口高度密集，产业集中。据有关部门统计，农民进城务工，60%流向东部城镇，30%流向中部城镇，10%在西部城镇；40%进入了大城市，40%进入了中小城市，还有20%在小城镇。

    大城市负荷过大，过度膨胀，不利于城市和整个城市体系的经济社会发展。大城市迅速发展的同时，由于人口密度过大，使得城市的住房、交通、基础设施、生态环境呈现超负荷状态。如，根据北京市总体规划，考虑水资源、土地资源以及生态环境等因素，北京未来20~30年内可以承纳的总的人口规模在1800万人以内，其中市区应控制在1000万人以内。又如，与世界其他一流的国际城市比较，上海中心地区现状平均人口密度高于纽约、伦敦和巴黎，略高于东京，上海高强度开发与人口集聚，直接带来环境恶化，对高楼的追逐，造成地面沉降，市内交通阻塞，直接影响上海市政设施的服务水平与居住区质量。

    大城市住房问题突显，中低收入人群住房困难更加突出。大城市较强的吸引力引致大量的外来人口的住房需求，住房价格上涨较快。例如，北京市外省市个人购房占总购房人数的1/3，并且，所购房价位高，支付能力强。受各种因素影响，2005年，尤其是2006年以来，北京住房价格普遍持续上升，2007年商品住房销售价格上涨12.8%%，高于全国4.6个百分点。

    同样，深圳、上海、杭州、重庆、成都等大城市也存在着供求矛盾突出的问题。2007年12月份，深圳、北京、杭州、重庆等城市新建商品住房涨幅超过14%，高于全国平均水平，上海、武汉、成都等城市涨幅也均在10%左右。过高的房价更抑制了城市中低收入外来人口的住房需求，城中村、城乡结合部更多成为这些人群的聚居地，对这些地区的管理、整治带来很大难度，影响城市进一步发展。

    二、促进中小城镇发展，是缓解大城市住房紧张的重要突破口

    中小城镇发展，有助于大城市住房压力的缓解。房地产业发展与城镇化进程呈现出同步发展的规律。城镇化的起步期，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段；城镇化的加速期，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产业进入高速发展的成长期，与此同时，集中型城镇化是其基本空间演变规律，房地产资金向大城市和中心城区迅速集中，表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长，房地产供需总量急剧扩大，房价上涨较快；城镇化的减速期，房地产市场需求增长速度也开始回落，房地产投资规模增长速度开始下降，从发展空间上看，城市的扩散效应逐渐超过集聚效应占据主要地位，房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和卫星城发展，房地产业进入成熟阶段；在城镇化平稳期，由于可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城镇化发展速度进入平稳阶段，相对应房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产业进入衰退期。

    目前，我国正处于城镇化的加速阶段，房地产业也快速发展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于价格高涨，住房开发向城市郊区及卫星城发展的态势明显。随着大城市扩散效应的增强及国家城镇化战略的实施，中小城镇加快发展，大城市住房压力将得到有效缓解。

    中小城镇发展潜力巨大，可以容纳更多的农村剩余劳动力和城市中低收入人群居住。我国中小城镇规模较大。1978年至2003年，全国城市总数由193个，增加到660个。其中，100万人以上的特大城市有49个，50万~100万人的大城市有78个，20万~50万人的中等城市有213个，20万人以下的小城市个数为320个，而40%%的城市人口居住在占城市数的7%的50万以上城市，数量更大的中小城市更具发展空间。

    此外，截至2006年底，我国建制镇19369个，许多已发展为以农业服务、商业贸易、旅游、工矿业等多种产业为依托的各具特色的小城镇。充分利用中小城市和小城镇优良的土地、环境等优势、特色资源，吸引更多的农村剩余劳动力和城市中低收入家庭居住，将会有效地缓解大城市的住房困境。例如，发达国家的中小城镇发展就比较完善，包括历史悠久的旅游城镇、二战后建设的卫星城镇和近年兴起的科技城镇。由于区域发展较为均衡，国外中小城镇兼有交通便捷和接近大自然的双重优势，使小城镇比大城市拥有更为宜居的生活环境。如德国人口的三分之一左右居住在2000~20000人规模的中小城镇。

    三、依托大城市，增加中小城镇集聚力，化解大城市住房难题

    通过中小城镇发展，化解大城市住房难题，关键是要增加中小城镇的集聚力，实现大城市人口转移。中小城镇的发展，要以大城市为依托，充分利用大城市集聚扩散能力，促进自身进一步发展。

    1.发挥大城市的辐射带动作用，吸引人口向中小城镇转移

    将城市群作为推进城镇化的主体形态，走上大小城市和小城镇协调发展的道路。随着大城市的辐射吸引与扩散能力的增强，与周边地区城镇各种联系越来越紧密，特大城市和大中小城市与小城镇密切结合的新型城市区域已在全国涌现出来。目前，以珠江三角洲、长江三角洲和京津冀为代表的城镇群已基本形成，城市群成为城镇化发展的新趋势。国家“十一五”规划已经明确提出要“促进城镇化健康发展”，指出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”。

    城市群的形成和发展是城镇化的高级形态。在资源环境的约束下，有利于大城市人口资源环境的协调发展，搞好城乡统筹，构建和谐社会，必须要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，建立强有力的二级经济中心和一批小城镇和农村乡镇为主的三、四级中心，不断完善城市群的层次结构，共同组成规模性质不同的，相辅相承的，有机联系的城市群，使整个城市群区域协调、健康、持续发展。

    大城市应依靠优越的经济发展水平、科技力量、文化魅力，通过多种渠道，不断地向周围地区扩散人口、产业、资金、信息、技术，在中心城市组织生产、流通、生活、生态、旅游及其为周边综合服务的过程中，把中小城市、城镇以及广大农村地区的各种经济社会活动有序化、群落化，构成一个有机的统一整体。进一步加强龙头城市对周围地区的扩散作用，通过科技、资金、信息的流入，带动周围中心城镇、农村乡镇和广大农村腹地的发展，这样促使人口向中小城镇转移，客观上也缓解了大城市住房压力。

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200806/10351.htm