近期宏观调控对房地产业产生了多方面的深远影响。从积极方面来看，宏观调控有助于稳定房价。限购、限贷等政策抑制了投机性购房需求，使得房价过快上涨的趋势得到遏制，有利于房地产市场的长期健康发展。同时，宏观调控推动房地产企业调整经营策略，促使其从单纯追求规模扩张向注重产品品质和多元化业务转型。

然而，这也带来一些挑战。部分中小房企可能面临较大的资金压力，在融资受限、销售回款减缓的情况下，它们需要加快去库存、优化债务结构。总体而言，宏观调控对房地产业起到了引导其回归理性、稳健发展轨道的重要作用。

    今年以来，国家在短期内突然加大了宏观调控的力度，各项政策连续出台，各种市场传言不胫而走。到底国家宏观调控的目的是什么？中国的经济将如何发展？而房地产业的走向又将如何？

    一、对近期宏观调整政策的回顾

    要作出正确地判断，我们首先来回顾一下近期的政策信息。（参考《建筑中文网》）

    2003年出台的121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。严格控制房地产企业、建筑企业及商品房按揭贷款，禁止贷款给房地产企业用于支付土地款以及建筑企业用于垫资。该文实际上是宏观调控的明确政策信息。

    2004年一季度以来，国家宏观调控的措施连续出台，密集程度之高前所少见。

    3月25日，人民银行于出台差别存款准备金率制度；4月25日第三次提高存款准备金率0.5%，共收缩可贷资金约1100亿元。

    4月25日，央行副行长吴晓灵在亚洲论坛年会上对商业银行发出了央行可能采取更为严厉的紧缩措施的警告。

    4月26日，中央政治局召开会议，指出当前经济工作中存在一些新的矛盾和问题，需高度重视，妥善解决。

    4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产资本金比例提到35%。同日，传言银监会通知各商业银行停止全部贷款业务，市场作出剧烈反应，28日，大部分股份制商业银行停止发放贷款，部分甚至停止了票据业务，股市、债券市场大跌。虽然29日银监会发表澄清公告，但各种猜测仍然不时从业内传出。目前虽然银行各项业务逐步恢复，但在政策明了前，各银行对贷款业务均采取十分谨慎的态度。

    4月28日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，对江苏铁本钢铁有限公司违规建设钢铁项目作出严肃处理，敲山震虎的意图十分明确。

    4月29日，国务院总理温家宝在接受路透社采访时，强调了宏观调控的必要性和信心。同日，国务院办公厅发出两项紧急通知，一项通知决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。另一项通知要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目，以及2004年以来新开工的所有项目。对所有项目逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见。

    4月30日，中国银监会发出通知，要求商业银行适时、适度对钢铁、电解铝、水泥以及房地产、汽车等过热行业贷款进行合理控制，对于盲目投资、低水平扩张、不符合国家产业政策和市场准入条件，以及未按规定程序审批的项目，一律不得发放新的贷款，已给予授信和已发生贷款的要采取适当、稳妥的方式予以纠正。

    5月11日，央行发布《二OO四年第一季度中国货币政策执行报告》（以下简称央行报告），对我国宏观经济形势作出了详细分析，并对未来预测及具体调控措施提出了明确意见。此报告为经济发展定调的作用明显，可以理解为近期国家宏观调整政策的综合性总结。

    5月14日，国家发改委、人民银行、银监会联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》，同时下发《当前部分行业制止低水平重复建设目录》主要涉及钢铁、有色金属、机械、建材、石化、轻工、纺织、医药、印刷等行业。

    除以上明确的政策和信息外，目前市场普遍传言贷款利率将上调，贷款审批权将进一步上收，按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛将会提高。

    以上各项措施如此密集的出台，明确显现出国家加大国民经济宏观调控力度的决心。

    二、对国家宏观经济走向的分析

    根据有限的政策信息，结合宏观经济管理的一般原理，笔者对国家近期宏观经济的走向做出如下两点基本判断：

    首先，国家已作出了经济过热的基本判断，为避免因长期经济过热产生破坏性的通货膨胀和金融危机，国家对国民经济的发展进行宏观调控，将经济发展速度放缓的决心和意图已十分确定。

    以上政策和信息均可以证明上述判断，央行报告对此也有更系统的阐述。报告指出，今年一季度经济出现明显的过热迹象。具体表现在：投资增长过快，固定资产投资同比增长43%，扣除价格因素的实际投资已接近1992-1993年的经济过热时期；全国新开工50万元以上的项目近2万个，比去年同期增长 31%；2003年在建规模已高达16万亿，相当于当年固定资产投资完成额5.4万亿元的3倍，今年一季度施工项目计划总投资已高达7.2万亿元；某些行业和地区盲目投资和重复建设问题相当严重，地方项目投资增长60.2%；投资的增速比消费快近33个百分点，二者之间的比例关系严重失衡。固定资产投资增长过快，导致对钢铁、电解铝、水泥等高耗能行业的巨大需求，加剧了煤电油运供求矛盾，影响了经济结构的调整优化，加大了通货膨胀压力，增大了经济运行的潜在风险。任凭这种情况发展下去，势必导致产能过剩、企业生产经营困难，银行呆坏账增加，金融风险加大，下岗失业人员增多等问题，影响经济运行和社会稳定，必须采取总量政策坚决遏制。

    其次，只要国家的调控手段运用适当，国民经济持续稳定增长的大趋势不会被根本性的扭转，国家直接采取强硬的行政手段，使经济发展“急刹车”、“硬着陆”的可能性很小，我们对宏观经济发展的走向不必过于悲观。

    做出这个判断，是基于以下几点分析：

    1、目前我国面临着贫富差距加大、地区差距加大、失业人数增加、社会保障水平低、“三农”问题等一系列社会问题，面临着产业结构调整、国有企业改制、经济体制改革等一系列挑战。妥善解决这些问题，关系到国家、社会的稳定。而解决这些问题，只能依靠经济发展，从根本上改变经济发展的方向，将付出巨大的社会代价。

    2、经济的全球化要求我国在进行宏观经济调控时，应采取谨慎的态度。一方面，中国经济已经与国际经济紧密联系在一起。以4月27日的停贷传言为例，全球金融市场产生连锁反应，全球各大股市全面下跌。另一方面，受制于美元的低利息政策，以及西方国家对人民币汇率的升值压力，我国采取升息等宏观调控措施必须相当谨慎。此外，世界经济复苏步伐加快也会对中国经济产生正面影响。

    3、我国的市场经济改革方向及WTO的规则约束，要求国家尽可能采取市场手段进行宏观调控。中国加入WTO的一个重要前提是市场经济国家地位的确立，加入WTO后，各项经济体制的改革进一步向市场化方向发展是必然趋势。金融体制改革的重点就是商业银行的市场化运作和金融临管手段的市场化。4月 27日的停贷传言，在国际上和学术界引发了许多负面的讨论。一般情况下，国家会尽量采取市场手段来调控经济。

    4、1993年以行政手段为主的宏观调控造成长期的经济低靡，教训深刻。11年来，中国的市场经济体系逐步完善，市场观念已深入人心，以市场手段来调控经济的经验也逐渐丰富，相比11年前，主客观条件均有了很大变化，国民经济管理的手段也更加成熟。

    5、实际上自去年以来，管理层和学术界对我国经济是否过热一直存在着激烈争论，两派观念交替影响着决策。但无论是哪一派，很少有人鼓励采取市场以外的行政手段来调控经济。

    6、央行报告对此也有明确的论述，报告首先作出了“当前国民经济形势总体上是好的”判断，明确指出下一阶段稳健货币政策的取向是适度从紧，但要防止急刹车，避免大起大落，促进经济平稳发展。强调对投资过热的治理必须采取总量政策，我国经济体制已发生深刻变革，宏观调控方式已逐步从直接调控走向间接调控，经济杠杆调节的作用越来越强，对我国当前经济中出现的一些问题，要通过加强和改善宏观调控、充分发挥市场机制的作用来解决。

    当然，我们也应充分意识到风险的存在。一方面，经济危机往往是在量变到一定的程度时，突然发生的；另一方面，也不能完全排除市场调控失灵转而采取行政手段的可能性。

    三、对近期房地产市场走向的分析

    房地产业受宏观经济的影响最为直接。对房地产市场的走向分析，相对对宏观经济的分析，要更加谨慎一些。总体上看，房地产市场已经越过了前一阶段的“高峰”期，回落的可能性较大，整个房地产业面临调整压力。这是因为，房地产业是此次国家对经济进行宏观调控中受限制的行业，国家近期为宏观经济调控打出的一系列组合拳，几乎拳拳都直接或间接地打到了房地产业身上。

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200511/3895.htm