在经济格局中，房地产对宏观调控有着举足轻重的影响。谢伏瞻指出宏观调控的成败在很大程度上取决于房地产。房地产行业关联众多上下游产业，从建筑材料到金融服务等。当房地产市场健康稳定发展时，对经济增长有明显的拉动作用，如带动投资、促进就业等，这有利于宏观调控目标的达成。反之，如果房地产市场出现过热或过冷的极端情况，如房价大幅波动、库存积压或过度投机等，将扰乱经济秩序，使宏观经济面临失衡风险，阻碍宏观调控政策有效施行，因此其对宏观调控的成败意义非凡。

需注意，你提供的表述是一个观点性很强的表述，应结合多方面研究和数据深入理解这一论断的内涵。

    金融政策助力调控政策实施

    “房地产业是整个矛盾的焦点，不仅仅只是自身的问题，在很大程度上与资本市场不发达有关系。”谢伏瞻的这句话使金融管理部门对房地产的重要性凸显出来。（参考《建筑中文网》）

    但吴晓灵说，房地产业的兴衰并不是掌握在政府主管部门手里。“这一轮的经济过热其实就是基础设施和城市建设规模过大，带动了钢铁、水泥等等的过热发展。出于呵护房地产业的目的，政府始终没有点透这一点。但是房地产业实在让人伤心，并没有约束自己。这才有了今年以来政府出台调控房地产的许多政策。希望得到社会各界的理解、认可、配合。”她提醒那些房地产商，在市场经济条件下要想打造一个百年老店就不要追求暴利，要追求适度利润，好好为你的客户服务，客户是你的上帝，客户能够造就你这个百年老店。

    当然，从央行角度，可以运用房地产金融政策，促进房地产健康发展。吴晓灵说，房地产之所以有今天跟中央银行当初监管的时候推出一系列房地产政策有关，如优惠利率房地产按揭贷款，增加房地产贷款的投入，增加房地产开发商的投入等。后来为了规范信贷行为，出台了一系列的文件，特别是今年3月17号的文件，把房地产住房抵押贷款的利率回归到正常的水平，目的就是要让消费者增强资金价格风险的意识要适度消费，另外让商业银行根据风险确定利率和首付比例，增强风险防范的能力。

    对于遏制房地产商的投机行为，吴晓灵表示，投资和投机难以区分，只要信贷上不给投资过度的支持，就很难形成投机。银行在交易、转手等环节给予适当的控制对遏制过度投机有利。

    吴晓灵认为，在合理的房地产金融政策下，调整需求和供应结构，在供给和需求相对合理的情况下形成均衡价格，同时要落实国家的产业政策推动节约型社会的建立，政府所要调控是那些不合理的过度价格。

    “在实施房地产调控政策，控制房地产对信贷的过度依赖的同时，应让房地产企业有直接融资的渠道。”吴晓灵认为，我们应该发展多层次的资本市场和发展完善房地产信托，只有完善房地产企业的长期融资渠道，才能形成租售并举的住房市场，才能最终促使房地产健康发展。

    热钱继续投入房地产 对调控政策实施无根本大碍

    7月21日宣布的人民币升值2%对抑制整个房地产业的过热及抑制热钱投机房地产将会带来何种影响，也成为论坛上一个不大不小的热点。

    在建设部政策研究中心主任陈淮发言结束后，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松向他“发难”：在人民币升值启动以后有一个比较强烈的升值预期，前一段时间打下去的房地产泡沫会不会重新抬头？

    陈淮回答：由于汇率和利率变化，境内外汇有可能加速投入房产业，但并不构成根本威胁，对以后的房地产政策调控也无根本大碍。

    “不要夸大金融这方面的力量。”陈淮认为，汇率和利率变化导致日本房地产泡沫的命题是个假命题。在上世纪80年代日本资本出现大量过剩，这种情况下金融变化才会对实物资产产生影响。中国远没到资本过剩的阶段，只是一定的相对过剩，一方面中国有相当多的地区、领域迫切需要资本投入，把钱、货币转化为资本，另一方面金融系统的低效率和市场低效率，这些决定了将房地产有泡沫还是没有泡沫简单归结为利率的高低、汇率的变化是不正确的。

    “国外资金一旦看到人民币启动升值的阀门，加速涌入中国的冲动肯定存在，但我个人认为，到现在为止中国的金融管制系统还是有效的。少量的也许有合法通过借外债的方式，通过晚购早支的方式进入中国房地产，并不构成对中国房地产业根本性的威胁，除非开放资本外汇自由流动。” 陈淮说。

    对于当前人民币升值2%对房地产调控政策的影响，陈淮认为“这是很高明的调整，是让投机商们感到难受的升值”。因为一方面人民币升值的预期确实实现了，另一方面升值2%又使房地产投机者无法套现退出，他们退出后除了交易成本和资金转移的成本还会亏本。

    陈淮说：“房地产调控不会有所谓的救市的政策，如果开发商经不住宏观调控和其他供求关系变化的考验，在市场面前趋于败势，就只好自己解决。”

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200507/3146.htm