《关于城中村改造的几点探讨—以江西南昌为例》

南昌的城中村改造是城市发展进程中的重要课题。一方面，城中村往往存在居住环境差的问题，房屋老旧且布局杂乱，基础设施如排水、供电等难以满足现代生活需求。这不仅影响居民生活质量，也制约城市形象提升。另一方面，城中村改造面临诸多挑战。资金的筹集是关键，无论是拆迁补偿还是新建基础设施都需要大量资金投入。同时，村民的安置工作也相当复杂，涉及他们的居住习惯、就业等多方面因素。合理规划改造后的土地用途同样重要，应兼顾商业、居住与公共空间的协调发展，如此才能让南昌的城中村改造实现城市更新与居民幸福的双赢。

    城中村改造是一项极其复杂和困难的系统工程，城中村改造应在城市总体规划的指导下，确定改造用地布局、改造方式和实施步骤，妥善处理与城市长远建设发展、自然生态环境保护的关系，促进城市全面、协调、可持续发展。（参考《建筑中文网》）

    随着江西省南昌市经济社会的快速发展和城市化进程的加快，中心城区的范围越来越大，原来处于城市边缘村庄的土地在城市扩建中部分或全部被征用开发，尚未彻底完成改造的村庄被周围高楼包围和分割，形成了城中村。南昌市建成区城中村（含部分城郊村）有自然村803个，普遍存在的主要问题是：违章建筑泛滥、公共设施匮乏、市容环境极差、治安暗藏隐患、经济来源不稳、社会保障缺失，迫切需要将改造城中村的问题提上议事日程，并进行卓有成效的改造，实施统一的城市化建设和管理。

    实施城中村改造的对策：

    （一）成立领导班子，完善组织机构。城中村改造涉及建委、规划、国土、财政、发改委、民政、劳动和社会保障、绿化、环保、交通、市政、市容、公安、工商、金融、以及行政执法、供水供电等许多部门，需要成立一个以市政府主要领导挂帅的具有权威性的组织协调机构，统一认识、统一部署、统一行动、协调配合、紧密合作。

    （二）全面调查摸底，分项登记造册。城中村改造涉及面广、工程复杂，只有做到心中有数，才能有的放矢。必须对各城中村进行调查摸底，了解各村周边环境、土地权属和范围、房屋结构、建筑物密度、市政公共设施、市容环境状况等情况。

    （三）制定总体规划，加强统筹调控。城中村改造要坚持以城市规划为主导，按照城市规划的总体要求，研究城中村改造的规划控制要点，如改造红线、容积率、建设规模等，制定城中村改造总体规划，改造范围内的各类建设项目严格按照规划实施。同时，制定改造年度计划，纳入全市土地开发供应计划。

    （四）出台相关政策，平衡多方利益。制定政策的核心是如何妥善处理好村民的现实利益和长远利益，平衡好政府、村民、村集体和开发商等各方面的利益关系。政策措施必须要有明确的针对性和广泛的适应性。

    （五）坚持区别对待，有序分步实施。

    1.对于规模小，犬牙交错，没有开发价值的城中村，可采取异地整体搬迁方式，尽可能在城市周边选择一处空闲地块，建造若干栋群楼住宅小区，将若干个类似的城中村村民异地搬迁相对集中（也可采取货币补偿方式），在安置过程中要打破村与村的概念，并完善物业管理，设立社区居委会。

    2.对于面积大，成片破旧，有开发价值的城中村，可采取挂牌招商整体开发的方式。办法有二：其一，将村集体经济改为股份制经济与开发商合作，在报请市政府有关部门统筹规划审批的前提下，按照一定的比例返还相应系数的村民住宅面积，在规划允许范畴内增加密度和容积率，或加层加高出售房屋以调动开发商的积极性。同时完善区域内的市政、环卫、绿化等公共设施，改善学校、医院、休闲等居住环境，建立物业管理体制。其二，对该村的地理位置、集体经济、房屋交通状况进行综合评估，在确定开发项目、容积率后，由市政府向社会公开挂牌招商进行整体开发，按照政策规定，予以正常的房屋返还和货币补偿。

    3.对于近几年已经筹措资金或用开发补偿金整体改造的房屋，可采取穿衣戴帽方式运作，市、区政府可根据该地段的市政、环卫、绿化等实际状况予以适当补贴帮助完善。

    4.对于已经进行过整体规范改造并基本符合要求的城中村，可以不纳入改造范畴，但要实现农民身份、二元经济和土地性质的转变。

    5.改造工程大体可分以下三步：第一步，着重改造低洼危旧房屋区域的城中村，拨专款或调剂房源来解决村民的安居问题；第二步，着重改造繁华闹市、犬牙交错的无地城中村；第三步，着重改造城乡插花地带的城中村和城郊村。

    （六）强化土地利用，严格控制建设。城中村属于集体所有的土地全部统一征为国有，彻底解决城中村二元土地管理体制的问题。今后，应适当减少主城规划区范围内房地产开发的土地供给，将房地产开发商的注意力转移到城中村改造上来。今后的城市规划和土地储备不得绕开城中村，避免产生新的城中村。坚决拆除临时建筑特别是违章、违法建筑，立即停止审批城中村一切建设用地。按照“三级管理、四级网络”的模式，建立一个完善的城市规划监察管理系统，健全监察报告制度，将违章、违法扩建、搭建行为制止在萌芽状态。

    （七）改变户籍属性和行政管理体制。改造前，应对城中村的户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地所有权按城市模式进行彻底变革，从法理上使城中村农民变为城市居民。转制后的村庄按城市管理体制统一进行规划、建设和管理。

    （八）完善拆迁安置，维护村民利益。城中村改造应尽可能先建设村民安置住宅，后商业开发。认真做好村民住宅拆迁补偿工作，被拆迁人可自愿选择货币补偿或产权等面积交换。

    同时，在落实后期医疗、养老等保障，解决农民后顾之忧，转变生活方式，拓宽就业门路，加强精神文明建设等方面还需制定相应的政策，采取一定的措施。

    熊伊晖

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200803/10540.htm