收益现值法评估：精度与误差的探讨
收益现值法是一种将未来预期收益折算成现值来评估资产价值的方法。
一、精度方面
- 考虑未来收益
- 收益现值法能够反映资产的未来盈利能力，当对企业整体资产或具有稳定收益流的资产进行评估时，如果能够准确预测未来收益，其精度较高。例如，对于一个成熟的、具有稳定现金流的公用事业公司，通过合理预测其未来的收费收入、成本等，能较为精确地评估公司价值。
- 反映市场预期
- 该方法还在一定程度上反映了市场对资产未来收益的预期，与市场价值概念相契合。如果市场信息充分且预测模型合理，能精确地体现资产在市场中的价值。
二、误差方面
- 未来收益预测难度
- 其精度受到未来收益预测准确性的严重影响。实际操作中，未来的经济环境、市场竞争、技术变革等因素充满不确定性，很难精确预测收益。如新兴科技企业，其未来发展受技术突破、行业竞争格局变化影响极大，预测其收益可能存在较大误差。
- 折现率确定的主观性
- 折现率的确定较为主观。不同的评估者可能根据不同的风险判断选择不同的折现率，这会导致评估结果出现较大差异，从而影响评估的精度并产生误差。
内容提要：中国证监会2004年的第一号文件就资产评估使用收益现值法做出了精度方面的刚性规定。本文以系统论的思维方式使用一般的误差理论用收益现值法为对象分析了评估的精度与误差问题。本文重点分析评估的系统误差；指出评估理论的不完善，并提出解决的方案；最后指出了收益现值法的几种可能的命运；给出了衡量评估工作的综合评价体系。（参考《建筑中文网》）
一、问题的来由和分析
中国证监会2004年的第一号文件《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》对收益现值法使用预测收益数据和评估结果提出了严格的刚性规定：与实现的利润相比低于0～10%内是不需要进行解释工作的；10%～20%应当做出解释和道歉；超过20%时需要被审查。国务院国有资产监督管理委员会、财政部令2004年第03号《企业国有产权转让管理暂行办法》规定当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易。或者换一种表达方式：当交易值与评估价值之间差异超过10%应当暂停交易。资产评估理论对于评估精度也规定评估的精度应当达到10%，房地产评估教科书有15%的规定。
这些都是针对评估的精度或者误差，尤其是关于收益方法。但是：评估理论上对评估的精度或者误差问题无明确的分析，教科书也没有给出科学的解释，很少人对此进行研究，今天这个问题已经牵涉到评估师的法律责任。本文的中心是：围绕评估误差的产生从系统误差角度分析，以期望实现90%的精度要求。让大家衡量是否可以达到这个精度，怎样达到这个精度。对此问题的分析我们采用了收益现值法为典型对象，接着我们从社会的角度来看待和讨论评估的性质，以得到对于评估的综合评价标准。
二、一般的背景和分析工具
（一）评估的内部工作的系统分析
对于使用收益现值法评估，我们首先整理从理论模式到解决实际问题的逻辑步骤：1.建立基础理论；2.设定资本化率或收益率为已知；3.建立数学模式库；4.判断收益流和求取资本化率；5.选择数学模式进行计算得到结果。前面的步骤是现有的三个理论步骤，后面的步骤是我们进行操作时的步骤。这个整体安排对于目前解决实际评估问题是必须的，在历时性的操作层面上也是必须的。
（二）评估工作外部环境的系统分析
评估工作的外部环境系统就是总的社会系统：包括法制、经济、技术、市场等，基于本文的任务只是分析评估工作，所以给出具有时间先后性的完整的交易评估的背景程序：1.国家、市场提出资产交易和评估的要求；2.资产评估行业接受评估业务进行评估；3.市场或者交易相关方依据评估结果或报告进行交易；4.实现和完成交易。
（三）误差或精度分析的一般工具或理论
目前的评估理论或实际工作都没有提供一套现成的衡量评估精度或者误差的方法，因此必须从外部或者相关的领域来获得解决问题的工具。评估误差作为误差应当有误差的共性，也应当有其个性。一般的工程测量误差理论、数学的统计方法、数学的数值分析科学都可以成为我们的工具。
首先引进一般的测量误差理论和概念：
（1）系统误差：系统误差是指在同等观测条件下进行一系列观测时，误差出现的符号和大小均相同或按一定规律变化。
（2）偶然误差：指误差出现的符号和大小都表现为偶然性，这种误差叫做偶然误差，也叫做随机误差，是许许多多微小偶然因素的综合影响。
（3）中误差和极限误差，根据误差原理，通常用偶然误差的中误差作为衡量误差大小的指标。
（四）使用极限误差来衡量评估的精度
极限误差的定义： 观测值-真实值，那么对于评估就是：评估极限误差=评估值-实际价值或者评估极限误差=评估值-交易值。中国证监会、国资委、财政部的规定都是以评估极限误差=评估值-交易值为最后的标准来衡量评估精度以及评估工作的。但是这个误差我们无法事先计算和知道，甚至事后也不一定准确的知道。本质上这是一种预测，而且这种预测是一个精度逼近的过程。必须明确和强调的是评估的时候我们无法知道评估的准确的极限误差。因为在未来没有变成现实的时候，我们不能够说未来等于现实。那么我们是否可以达到这个目标和怎样达到这个目标？
（五）系统误差的分析
按照一般的误差理论：在存在系统误差的前提下，偶然误差的分析和讨论是没有意义的事情。首先应当解决的是系统误差，同时找到了系统误差产生的原因就可以消除系统误差。用一个简单的比如来说明此点：使用一把有毫米刻度但是短了2厘米的尺来量物体，得到一组数据：84.52，84.53，84.54，84.52（单位：厘米），偶然误差讨论的最终是小数点后第二位估计数的偏差问题，可是这批数据却存在2厘米的系统误差。所以从这个角度来说，我们应当分析使用收益现值法产生系统误差的原因和方面。这也是前面之所以给出两个相关系统（收益现值法的内部系统、评估的外部系统）的原因。
三、评估内部工作系统的分析——理论和数据的分析
（一）收益现值法的应用问题
收益法在各种实际操作中有一定的困难。总结如下：一是确定性的收益现值法理论模式与不确定性的现实的不匹配；二是资本化率或者贴现率的操作手段只是逼近内部收益率。其原因在于：
1.资本化率的非独立变量本质和定义的循环性导致共时性分析时无确定解或无解。
2.对于未来预期必然是困难的。这样就导致评估精度方面必然有隐患，这是理论的责任和实务的无奈。
当然评估界在尝试各种解决的办法。解决的方案有两个：
1.将不确定性理论、模糊理论、概率理论、非线性数学等引入对于预期的分析；
2.放弃对于未来预期的深度和长远分析，从现在和过去的角度，以市场观察的方法，使用效用分析理论来分析收益与价值之间的稳定关系，并且将这种关系形成规律或运用于评估对象。
（二）评估的数据来源的分析
评估是怎样得到基础数据的？这样就要讨论评估是怎样工作的或者说评估工作的性质。具体来说：统计、调查、研究市场、企业和基本的国情，应用经济学的理论成果；使用科学理论、工具或方法来进行工作。但是我们无法像测量那样有激光测距仪或者哪怕是一把简单的尺来度量评估的基础测量数据，这一切都只是一种观察统计分析的结果。在这一点上，评估没有硬工具，只能够广泛的使用——统计分析、建立数学模型、预测等这样的软工具。这样就不可避免做一些有误差的事情。这样就引申出一个结论：评估工作首先应当解决定性的问题，再解决定量的问题。对于评估的评价也应当注意这个方面。
四、评估的外部环境的系统分析——交易的参与
我们以上的工作还只是假定不与实际的或者事后的交易值这个数据进行比较，也还只是分析第一个系统——评估的内部工作系统，没有考虑事后的交易问题。但是现实的要求是：不仅仅要考虑评估结果与交易的关联，还有要承担精度责任的可能；还有未来若干年的现金流量的问题，因为通常使用收益现值法评估需要将预期的收益贴现。所以必须进行外部系统的分析，看看这个方面对于评估的精度或误差有什么影响。本部分讨论交易这个环节的评估处理。
（一）交易分析的困难
老实说考虑事后的交易，处理未来的事情对于经济学理论和评估工作是困难的。目前，一般的评估理论是不考虑评估以后进行的各种特殊的、具体的交易情况，当然评估理论给出了各种价值标准。但是从局部来看（起码收益现值法理论模式）这个标准跟不上丰富的实践。这样做的理由主要是：1.评估价值通常是公开市场价值这样一种理想的价值，而不是一个具体的实现的个别的价格。当然也有考虑的但是并不是理论的自觉。如：市场比较法考虑对于不正常的交易情况进行修正，房地产估价规范在处理拍卖价值的评估时要乘一个折扣（实际上折扣是小于1的数）。2.交易理论怎样彻底纳入评估理论大家意见没有统一，也没有彻底的好办法。
有必要对于市场和交易进行简单研究：众所周知资产或者商品市场有不同的分类或表现为不同的结构。以下只是给出几个简单的概念。比如市场有：一手市场、二手市场；一级市场、二级市场；公开市场、特定市场。交易有：强制交易、自由交易、关联交易；真实交易、虚拟交易等。按照一般的市场理论和交易理论：不同的市场有不同的结构特征，其中交易是市场这个系统概念的核心机制；可以认为不同的交易决定了不同的市场。按照理论经济学的“一种市场决定一种价格的观点”（所以微观经济学划分了完全竞争、完全垄断、垄断竞争、寡头垄断四种基本的市场），交易在不同的情况下可以进入不同的细分的市场。所以不同的交易（交易的时间、时机、交易双方的能力和力量的对比、交易的方式、交易的动机等）交易物会有不同的价值实现和表达方式。
原文网址：http://www.pipcn.com/research/200508/3346.htm