《物业管理中专业服务分包的管理风险》

在物业管理中，专业服务分包存在多种管理风险。首先是质量风险，分包商的服务水平参差不齐，可能无法达到预期的服务质量标准，如清洁不彻底、安保漏洞等，影响业主满意度。其次是合同风险，若合同条款不明确，容易在服务范围、费用结算、责任界定等方面产生纠纷。再者，人员管理风险不容忽视，分包商员工素质和稳定性难以完全把控，人员流动可能导致服务中断或衔接不畅。还有监督管理风险，若对分包商监督不力，其可能会出现偷工减料等违规行为，损害物业管理的整体形象，增加运营成本。

    摘要：在物业管理行业中，专业服务分包管理是一种常见的管理模式，但是这种模式在具体实施过程中，也存在着一定的管理风险。作者全面分析了其中的风险之后，就如何避免这种风险提出了一些建设性的意见。（参考《建筑中文网》）

    一、物业分包管理存在风险

    在物业管理当中，服务分包管理是一种常见的管理模式，物业管理公司往往会将部分服务管理项目分包给专业公司进行相对独立的运做，例如：配电室设备维护、消防检测以及专业的外墙清洗等。

    这种管理模式之所以被物业管理公司广为接受，主要是由于以下三种原因，首先，各专业服务项目的分包公司具有特种行业操作资质；其次，各专业的服务分包公司具有专业的技术优势。再次，各专业的服务分包公司对特定项目服务管理已形成规模效应，能以相对较低成本完成服务项目。

    物业管理公司在物业管理的整个过程中主要扮演着在相应档次的各种类型物业项目中筛选优秀的专业分包公司，同时协调、整合资源的角色。目前，物业管理公司因为种种原因往往不具备如消防、配电等专业操作资质，同时在这些工作的技术、运行成本方面也不具备优势。这就给专业的分包公司带来了很大的市场空间，使其专业有了充分发挥的机会。

    物业管理公司将部分专业服务项目工作委托专业分包商运行管理之后，能够对物业管理的全局工作投入更多的精力，充分发挥其协调者的作用，更有效的进行资源整合。

    然而，从信息经济学的角度出发，这种管理模式的建立使物业管理过程中物业管理公司与各类型专业分包公司出现了信息不对称，使物业管理公司在经营管理中存在着一定的管理风险。

    二、信息不对称造就管理风险

    如何理解这种管理风险呢？我们可以利用信息经济学当中的委托 — 代理模型进行简单的分析。物业管理公司将部分管理项目委托各类型专业服务公司进行管理，便建立起了委托 — 代理关系。在委托 — 代理关系模型中，物业管理公司扮演委托人的角色，各专业服务分包商扮演代理人的角色，由于各专业服务分包公司往往存在着技术垄断，使其掌握了物业管理公司无法掌握的信息，属于知情者，而物业管理公司则属于不知情者，这样，在经营管理过程中就存在着信息不对称。

    这种信息不对称主要体现在如下几个方面：

    1. 存在着专业资质技术垄断。

    由于这些专业技术维护的行业准入的资格获取比较困难，承接技术维护的分包公司多为设备系统建设方承担，在行业资质以及专业技术方面存在着技术垄断。物业管理公司在技术监管方面比较吃力，往往会出现甲、乙双方的角色不明确的局面，物业管理公司不能很好的发挥其总体协调、监督管理的权利。

    2. 维护成本透明度较低。

    由于各专业资质技术的垄断性，致使技术提供方的数量比较有限，价格竞争在市场上并不激烈，维护成本的透明度也就相应比较低，使得物业管理公司在选择专业分包单位时，价格选择余地不大。这种情况的出现，使物业管理公司无形中加大了管理成本升高的风险，进而导致服务成本增加。这种专项服务费用的不透明与社会所要求物业管理公司提供的物业管理收费透明化将形成一定的反差，物业管理公司作为物业服务费用的直接收取方，将会受到业主以及社会各界的误解，这也是一些媒体“妖魔化”物业行业的部分原因。

    三、回避物业管理风险的几点建议

    如何避免物业管理行业中的这种管理风险，笔者认为关键是能够解决如下几个问题：

    1. 加强物业管理公司的专业技能培训。

    目前，物业管理的技能培训主要集中于物业管理实务以及相关技术工种的实际操作培训。而涉及到其他行业如消防检测、配电管理、电梯保养等专业的技术管理培训往往不被大多物业管理人员重视，认为这些工作可由分包单位进行管理，忽略了自身管理权利的实施。从这方面考虑，物业管理公司应鼓励管理人员参加这些行业的技术培训，有条件的可考虑将管理人员送到相关技术部门进行委培。

    2. 加强行业间的协作。

    物业管理行业是多种业态的综合体，它在社会分工中虽然扮演协调者的角色，但是这种协调权利的实施往往会受到来自相关行业制度的制约，使协调工作不能很顺畅的进行，反而多数时间处于非常被动的状态。

    物业管理行业与相关行业如供电部门、供暖部门、消防管理部门等行业的规范互通与统一是非常必要的。行业间的协作加强了，信息进行必要的互通与共享，可以提高各行业的职业规范度，同时，也可以加强物业管理的协调有效性。

    3. 建议专业技术行业主管部门规范政府指导价。

    价格的规范是行业规范的基础，对于物业管理中的技术专业收费标准进行规范是非常必要的。政府指导价的实施有利于物业管理公司明确所承担的设备维护费用，有标准可依，科学的将专业设备维护费用计算到物业管理费用当中，做到收入支出透明合理。

    细化社会分工是生产关系的发展规律，随着社会现代化程度的提高与经济的高速发展，社会分工专业化水平将不断提高。物业管理公司委托专业公司承担相关业务的管理模式是物业管理的发展趋势。为了能更好的顺应社会生产力与生产关系的发展规律，物业管理公司应该清醒的认识到目前这种管理模式当中存在的问题，即专业服务分包的管理风险仍然存在。科学有效的将这种管理风险降到最低，是物业管理从业者要认真研究的课题之一，笔者仅从物业管理者的角度对物业分包管理中的风险问题进行了简单的分析，希望能够对物业管理企业在处理与专业分包方的关系中起到一些借鉴意义。

    参考文献：

    1. 季如进，《物业管理》，首都经济贸易大学出版社

    2. 王立久，《物业管理学》，北京大学出版社

    3. 梁柱，《 国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社

原文网址：http://www.pipcn.com/research/200809/11484.htm