LPR 降息落地，这一消息如同一阵春风，给百万房贷群体带来了实实在在的实惠。百万房贷在降息后，每月还款额有所减少，立省近 2 万元。这意味着购房者的还款压力得到了显著缓解，每月可节省出一笔可观的资金，用于家庭生活的其他方面，如子女教育、旅游等。降息不仅降低了购房者的成本，也在一定程度上刺激了房地产市场的活跃度，为经济发展注入了新的动力。这一举措彰显了国家对民生的关注和支持，让更多的人享受到了政策的红利。

降息落地！事关数亿人的房贷成本，又将迎来下调。

5月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR双双下降10个基点，其中，1年期LPR降至3%，5年期以上LPR降至3.5%。

值得一提的是，这是LPR年内首降。其中，5年期LPR下调也关乎所有购房者的月供，随着下调，北京首套房贷利率再度创下最低纪录。据北京商报记者测算，在北京地区，对于100万元贷款本金、30年期、等额本息的个人按揭贷款而言，政策前后对比，其中月供额减少54元，总还款额（本金+利息）减少1.96万元，具体到单月上，月供还款金额减少54元。

一、百万房贷立省近2万元

一如市场预期，在央行重磅预告后，LPR如期按下“下调键”。而其中引发全民关注的是，此次5年期LPR的下调也将为购房者们省下一笔不小的支出。

以北京地区为例，当前北京地区银行执行的是首套房贷商贷利率为LPR减45个基点，结合最新LPR报价来看，即3.05%；购买二套住房位于五环内的，商贷利率下限为LPR减5个基点，即3.45%；购买二套住房位于五环外的，商贷利率下限为LPR减25个基点，即3.25%。

值得一提的是，这也是自LPR捆绑房贷利率以来，北京首套房贷利率再度创下最低纪录。此前，公积金贷款已经在本月8日起下调利率，同样也创下了历史最低利率。

据按揭贷款利率计算器，按照调整前LPR为3.6%计算，在100万元房贷、30年等额本息的前提下，北京地区购买首套住房的用户总还款金额应为154.71万元，其中总利息支出为54.71万元。在本次新政调整后，贷款利率下限最低3.05%，总还款金额应为152.75万元，购房成本减少了1.96万元。具体到单月上，单月月供还款金额减少54元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进评价，此次LPR降息，充分说明一揽子金融支持政策下货币政策和信贷政策进一步宽松，亦进一步降低了中长期资金的借贷成本。降息政策对于房贷成本有进一步下调的积极作用，亦有助于进一步促进住房消费需求的释放。

此次房贷下调并非偶然，早在5月7日，中国人民银行行长潘功胜曾预告，为进一步实施好适度宽松的货币政策，人民银行加大宏观调控力度，推出三类10项一揽子货币政策措施。其中就包括，下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，5月LPR报价实现下调，主要源于5月7天逆回购利率下调10个基点，LPR相应跟随。在新的货币政策框架下，7天期逆回购利率作为主要的政策利率，成为LPR新的“定价锚”，并通过强化各利率间协同，逐步疏通由短及长的利率传导关系。

5月7日，为应对关税带来的不确定性，强化底线思维、增强政策对冲，三部门宣布了包括降准、降息在内的一揽子金融政策，全力支持稳市场稳预期。其中，人民银行下调7天期逆回购利率0.1个百分点至1.4%，提出将带动LPR同步下行，并通过利率自律机制引导商业银行下调存款利率，强化利率协同。温彬认为，在此方向下，伴随5月7日政策利率降息落地，本月LPR报价下调已成定局。

二、商业银行主动稳定息差

LPR下调预期下，已有多家银行宣布下调存款利率稳定息差。

5月20日，北京商报记者注意到，已有建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行、光大银行等多家银行宣布下调存款挂牌利率，涉及活期存款、定期存款和通知存款等多种产品类型，其中一年期利率甚至破1%。

具体来看，工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、招商银行活期利率下调5个基点至0.05%；定期整存整取三个月期、半年期、一年期、二年期均下调15个基点，分别为0.65%、0.85%、0.95%、1.05%；三年期和五年期均下调25个基点，分别至1.25%和1.3%，7天期通知存款利率下调15个基点至0.3%。

在中信证券首席经济学家明明看来，截至2025年一季度，一般贷款加权平均利率下行至3.75%的历史低位，商业银行净息差也回落至1.73%的低点。本轮LPR降息落地后贷款利率将进一步下行；本轮存款降息和LPR调降同步落地，是在利率自律机制影响下，商业银行主动稳定息差的举措。

回顾去年的两次存款挂牌利率下调、叫停“手工补息”以及同业活期存款利率管控，已使得银行负债成本管控持续显效，部分对冲了资产端收益率下行压力。据央行统计，通过规范手工补息，为银行节省利息支出超过800亿元。

另在5月15日，0.5个百分点的降准正式落地，向市场提供长期流动性约1万亿元，优化银行负债结构、节约负债成本；同时，结构性政策工具降息25基点，预计每年可节约银行资金成本大概150亿～200亿元，在一定程度上缓解净息差收窄压力。

温彬认为，此次大行和股份行牵头开启第七轮存款挂牌利率下调，存款利率下调幅度大于LPR降幅，也有助于降低银行负债成本，为LPR报价的下调创造空间。

有分析人士认为，新一轮商业银行存款利率调降若落地，将促使更多资金流向银行理财，年内规模有望触达33万亿元；但也有观点认为，利率环境变化、股债跷跷板效应都为理财规模增长带来不确定性。

三、未来还有下调空间吗？

展望后续，LPR还有进一步下调空间吗？业内出现不同意见。

在温彬看来，后续LPR报价下调空间收窄，或更关注非息成本压降。

具体来看，如果下半年国内经济增长压力加大，有效需求未明显提振，不排除会再度实施货币宽松，进而带动LPR报价相应下调。但短期看，伴随中美宣布达成阶段性关税共识，以及5月一揽子政策的逐步显效，政策再度宽松的时点或相应后移。在银行息差压力仍大、货币政策“四重平衡”约束下，后续将从“推动企业融资和居民信贷成本下降”转为“推动社会综合融资成本下降”，或更多关注非息成本压降，畅通利率传导。

温彬直言，2025年一季度，受资产端重定价、消费贷“以价换量”较为明显以及有效信贷需求不足等影响，商业银行净息差较上年大幅收窄9个基点至1.43%，跌至历史低位。其中，国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别为1.33%、1.56%、1.37%、1.58%，较上年分别下降11、5、1、15个基点。在新一轮降息带动下，利率中枢整体继续下移，资产端贷款利率仍将处于下行通道，银行息差仍承压，LPR报价短期内继续下调空间受限。

另外，近期发布的一季度货币政策执行报告显示，货币政策基调在前期“短期与长期、稳增长与防风险、内部均衡与外部均衡”基础上，加入了“支持实体经济与保持银行体系自身健康性”，稳息差、维持银行可持续经营的重要性提升。温彬指出，在稳息差的同时，为释放更多支持实体成效，利率管控方向也从“推动企业融资和居民信贷成本下降”转为“推动社会综合融资成本下降”。表明在当前信贷成本已明显降低的情况下，后续或更加关注非息成本压降。

东方金诚首席宏观分析师王青则指出，本次两个期限品种LPR报价下调幅度保持一致。但考虑到稳楼市政策需要进一步加力，特别是5月7日央行宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点，为后期居民商业房贷利率下调打开了空间，接下来监管层有可能通过单独引导5年期以上LPR报价下行等方式，推动居民房贷利率更大幅度下调。这是现阶段缓解实际房贷利率偏高问题、持续推动房地产市场止跌回稳的关键一招。

王青认为，展望未来，尽管5月关税战降温，但外部环境仍面临很大不确定性，国内稳增长政策还不能松劲。鉴于中美经贸谈判还将经历一个复杂曲折的过程，在未来一段时间外需趋于放缓、国内物价水平偏低的背景下，预计下半年央行还会继续实施降息。这意味着年内两个期限品种的LPR报价还有下行空间。

本文来自微信公众号：财经新一线，作者：刘四红