3月17日，招商蛇口（001979.SZ）2025年度业绩说明会暨投资者交流会在深圳全新办公场地举行，新任董事长朱文凯表示，2026年公司将坚守核心城市布局战略，聚焦“好房子”产品升级，摒弃盲目规模扩张，坚定追求有质量、有回款的可持续增长。然而，作为朱文凯接任董事长后向市场交出的第一份年度答卷，成绩并不光鲜。

招商蛇口2025年度业绩会现场

盈利大幅下滑，新任管理团队开局承压

财报显示，2025年，招商蛇口实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，规模收缩态势明显；归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比大幅下降74.65%，近乎“腰斩再腰斩”；更能反映主营业务真实盈利能力的扣非净利润，仅为1.69亿元，同比降幅高达93.10%，近乎归零。

在行业深度调整期未能守住盈利底线，多项核心指标创下近年最差表现，朱文凯及与新任总经理聂黎明组成的新管理团队开局可谓是“乌云密布”。

招商蛇口新任董事长朱文凯

2025年9月，招商蛇口完成高层更替，朱文凯接棒董事长，与新任总经理聂黎明组成新的经营班子。彼时，市场曾期待这对招商系老将组合能够带领招商蛇口穿越周期、迎来高质量的发展。但从结果来看，新管理层并未在短时间内扭转颓势，反而在接手后面临巨大的盈利压力。

财报数据显示，朱文凯管理团队接手后的第四季度，单季营收超640亿元，却录得归母净利润亏损14.7亿元，同比大幅转亏。这一数据意味着，公司在年末集中确认了大量资产减值与项目亏损，直接吞噬前三季度积累的全部盈利。

业绩会现场，招商蛇口总经理聂黎明对营收及利润下滑也做出了回应，2025年招商蛇口营收同比减少242亿元，对联营合营企业的投资收益同比减少约23亿元，“这些数字变动反映的是，在行业下行背景下，企业的盈利能力普遍性地受到冲击。”

同时，招商蛇口秉承审慎的原则，年内计提减值损失44.1亿元；按照成本法计账原则，公司对投资性房地产进行计量并计提折旧37亿元。聂黎明进一步指出，虽然这些会计处理在当期对公司的报表利润造成了一定影响，但从长远来看，也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵做准备。

从开发商转变为“开发商+运营商+服务商”

值得庆幸的是，在销售方面，2025年，招商蛇口累计实现签约销售金额1960.09亿元、签约销售面积716.12万平方米，行业整体排名上升一名至第四名，与其他地产央企都位于行业第一梯队“千亿”阵营。

土地储备方面，公开资料显示，2025年招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，相比2024年，拿地数量和金额显著提高，预计可新增货值1257亿元。具体来看，新拓土地在核心10城（北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州）的投资占比接近90%，其中在一线城市投资占全部投资额的63%，比上年进一步提升。

这也与招商蛇口“坚守核心城市布局”的战略相吻合。招商蛇口管理层对于土地市场的判断是，2026年有望延续整体低位运行、局部点状火热的格局。因此，招商蛇口将严格执行“六好”投资评审体系，资源高度聚焦一线与强二线核心板块。

财务方面，公司全年实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27亿元，现金流整体保持韧性，“三道红线”均保持绿档，财务基础稳固。同时，招商蛇口管理层进一步表示，随着行业已逐步企稳，不会再快速下滑，市场将进入摸底修复阶段，未来利润下行压力将逐步缓解。

2025年招商蛇口“三道红线”数据

如何穿越行业周期？朱文凯认为，招商蛇口的核心竞争优势是，早已跳出传统住宅开发商的单一赛道，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三大业务板块，通过“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，推动高质量发展。“我们要从传统的开发商真正转变为‘开发商+运营商+服务商’，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。”

财报显示，在资产运营方面，2025年招商蛇口管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%，其中，商业运营收入19.6亿元，产业园运营收入13亿元，公寓业务运营收入14亿元；物业服务方面，旗下招商积余（001914）实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%。

未来招商蛇口能否真正实现“有质量”的发展？朱文凯与新管理团队面临的考验才刚刚开始。市场不再“以规模论英雄”，正如朱文凯所言：“未来的竞争不再是比谁的规模大，而是比谁的产品好、谁的服务优、谁的运营强，实际上未来的竞争就是能力的较量。”若不能扭转核心利润暴跌态势，交出的答卷想必难以获得资本和市场的认可。

南方+记者 柴亚娟