美的置业 ©文轩图库

8月10日，美的置业发布2026年中期业绩。这是公司自2024年10月完成重大资产重组、剥离重资产房地产开发业务后的第二个完整经营年度。

轻资产转型至此已满两周年。这份半年报正是检验其“去地产化”成色的最新样本。

营收微降，毛利逆增

据披露报告显示，2026年上半年，美的置业实现营业收入18.82亿元，同比下降5.72%；期内溢利2.60亿元，同比减少15.3%；本公司拥有人应占利润2.55亿元，同比下降16.7%。与此同时，毛利6.30亿元，同比上升2.6%；毛利率从30.8%提升至33.5%。

一降一升之间，是公司业务结构的深刻变化：高毛利的资产运营业务正在接棒开发服务，成为新的增长引擎。

分析财报我们发现，上半年最亮眼的数据来自资产运营板块。资产运营收入达5.59亿元，较上年同期的2.75亿元增长103.2%，一跃成为报告期内第二大收入来源。

收入翻倍一半来自存量盘面，一半来自轻资产路径。在营商业项目共14个，商场平均出租率约94%，较上年同期上升3个百分点。产业园方面，公司持有4座产业园区，期内实现厂房交付面积4.9万平方米。

更值得关注的是，公司通过委托管理、品牌输出等模式新增8个轻资产运营项目，落地广州南沙万顷沙综合体、顺北·睿创智造园等标杆项目。

只是，资产运营的高增长能否持续？当前收入翻倍很大程度上依赖产业园厂房的集中交付，属于阶段性因素。轻资产的市场化输出能力，才是资产运营下半场能否维持增长的关键。

开发收缩，物管稳健

开发服务曾是重组后最被寄予厚望的增长极，上半年开发服务收入仅3.30亿元，较上年同期下降34.7%。下降的直接原因是房地产销售下滑和代管面积收缩。

积极的一面是：公司围绕无锡、徐州、贵阳等深耕城市，已拓展4个第三方住宅项目。其中，徐州美的君兰玥项目采用“主动现房战略”，先建后售、全实景呈现，试图以确定性重塑购房信任。

物管服务依旧是业绩的底盘，上半年收入9.12亿元，与上年同期基本持平。在管面积8405万平方米，合约面积9552万平方米。

在其收入结构中，非住宅在管项目达115个，上半年新签7个千万级项目，新拓面积中第三方占比94%，高于上年同期的91%。跟随美的集团向产业园区及医疗康养延伸的触角，非住业态正在成为物管增长的主要来源。

房地产科技板块仍在承压，上半年收入0.82亿元，同比下滑71.6%，受行业下行拖累明显。但这块业务被管理层定位为战略培育方向，围绕设计科技和AI智能家居，为“好住”产品提供技术赋能。

控股股东兜底

在众多中国房企依然深陷困境的今天，美的置业为什么能顺利转型？

2024年6月23日，美的置业宣布拟将全资持有的房地产开发业务产权从上市公司剥离，由控股股东承接。此时，房地产行业正深陷流动性危机，大量民营房企挣扎于债务泥潭，而美的置业却主动选择了“断臂”。

四个月后的2024年10月22日，重组正式完成。美的置业以实物分派方式将房地产开发业务彻底剥离，总资产从约2300亿元骤降至约96亿元，缩表超过2200亿元，有息负债基本“清零”。

与此同时，控股股东以每股5.9港元的现金替代方案，为中小股东提供了确定性的退出通道，这一价格较公告前最后一个交易日溢价高达57.3%。重资产离场，轻资产接棒，美的置业在短短四个月内完成了其他房企数年难以跨越的跨越。

2025年，是美的置业轻资产转型的首个完整经营年度。公司交出了营业收入41.49亿元、同比增长11.4%的成绩单，归母核心净利润6.01亿元，用数据证明了新模式的可行性。

对比同样踏上“退房”之路的同行，美的置业的平稳过渡更显特殊。多数民营房企面临的困境更为严峻：控股股东自身已深陷债务危机，既无力承接剥离的资产，也拿不出溢价回购的现金。

低负债与高分红

截至2026年6月30日，公司总借款仅0.5亿元，现金及银行存款总计11.7亿元，权益总额达52.09亿元，资产负债率45.76%。

对于一家曾总资产超2000亿的房企而言，这样的负债水平堪称“极致轻量”。在股东回报方面，美的置业宣告中期股息每股0.12港元，自2018年上市以来连续8年保持具有竞争力的派息政策。

截至8月10日收盘，美的置业报2.66港元，微跌0.56%，市值约38亿港元。市盈率约6倍出头，对于一个净现金、低负债、持续派息的公司而言，这样的估值并不算高。

美的置业管理层曾表示，计划用三年多的时间“再造一个新的美的置业”。如今两年过去，转型已行至中途。

这场转型面临的深层问题依然存在：开发服务高度依赖控股股东的资源输入，关联交易比例如何控制在合理范围内？资产运营的高增长能否摆脱对阶段性交付的依赖？房地产科技业务何时能走出行业下行的拖累？

2026年的下半场，美的置业能否兑现增长承诺，仍然要看下半年交出怎样的答卷。

声 明

本文基于以下已公开披露的文件及信息进行客观梳理与分析：1. 美的置业控股有限公司（股票代码：03990.HK）于2026年8月10日发布的《截至2026年6月30日止六个月中期业绩公告》；2. 美的置业控股有限公司《2025年度报告》（罗兵咸永道会计师事务所审计）；3. 美的置业控股有限公司历次定期报告及临时公告；4. 香港联合交易所上市规则要求的其他公开披露信息；5. 同行业可比公司（如中国海外发展、华润置地、保利发展、龙湖集团等）公开披露的定期报告；6. 中金公司等机构发布的研究报告；7. 其他相关媒体报道及公开信息。

文中涉及美的置业的财务数据及事实描述，均已与上述官方披露文件进行一致性核查。涉及财务数据、业务分部收入及利润等信息，来源于美的置业在香港联合交易所发布的业绩公告及年报，亦经与官方披露文件核查确认。

公司已披露的2026年上半年业绩数据来源于中期业绩公告，为未经审计的中期财务数据，最终全年财务数据以公司正式披露的2026年年报为准。文中引用的同行业可比公司数据来源于各公司公开披露的定期报告。本文分析预测基于上述数据资料，存在固有局限，仅为作者个人观点，不构成任何形式的投资建议、交易指导或法律意见，所有内容仅供信息参考。用户应独立判断，风险自担。

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