《农村私有住宅改非住宅相关情况》

农村私有住宅在一定条件下可以改为非住宅，但有着严格的规定。

从规定方面来看，首先要符合当地的土地利用总体规划和村庄规划要求。如果涉及到改变用途，需要依法办理相关的审批手续，比如向乡镇政府或县级自然资源部门等申请，并且可能要进行土地用途变更登记等流程。一些地方还对特定类型的非住宅转换有限制，例如在住宅密集区限制开办有污染、噪音大的企业性非住宅。

关于补偿，如果是合法合规进行的住宅改非住宅且面临征收等情况，补偿情况较为复杂。一方面，对于房屋本身的价值补偿可能会参照周边类似非住宅用途房屋的市场价值进行评估，这可能会比单纯住宅价值高一些。另一方面，还可能涉及到停产停业损失补偿，例如按照经营状况、纳税情况等综合确定合理的补偿数额，但如果是未经合法审批私自将住宅改为非住宅，在征收等情况下可能得不到正常的非住宅补偿待遇，甚至面临处罚。

1.私有住宅改非住宅
房屋未经规划、国土资源部门批准，将住宅房屋改为非住宅用房，但办理了工商和税务登记、正在从事合法经营的住房，在依法纳税的前提下，按其实际经营面积（不含辅助性用房和生活用房面积），在住宅补偿的基础上适当增加货币补偿，但不再给予停产停业损失补偿，具体如下：
（1）经营时间在2年以下的，按房屋实际经营面积评估的平方米单价每平方米增加20％的补偿。
（2）经营时间在2年（含2年）以上的，按房屋实际经营面积评估的平方米单价，每平方米增加30％的补偿。
经营时间，是指房屋所有权人以被征收房屋为经营场地，取得工商营业执照时间至区征补办之日，能够提供连续纳税凭证的时间段。
（二）私有非住宅
私有非住宅补偿包括征收房屋的整体市场评估价值和装饰装修费、搬迁费、停产停业补偿、按期签订协议、按期搬迁奖、整体配合奖。
1.房屋的整体市场评估价值和装饰装修费由房地产价格评估机构按规定评估确定。
2.征收非住宅用房的搬迁费，可以由双方协商确定，协商不成的评估确定。
3.按期签订协议奖：在规定时间内签订征收补偿安置协议，在将被征收房屋的“两证”或相关资料交区征补办后，按被征收房屋的面积给予每平方米50元的奖励。
4.按期搬迁奖：在协议约定的时限内腾空房屋完成搬迁，并经区征补办查验合格后，按被征收房屋的面积给予每平方米20元的奖励。
5.整体配合奖：按私有住宅货币补偿标准执行。
6.停产停业补偿：办理了工商和税务登记，依法纳税并从事合法的生产经营的，给予停产停业损失补偿。停产停业损失补偿标准为被征收房屋的整体评估价值的5%。
其它规定
（一）私有住房面积小于45平方米的（以确权后的产权面积为准，共有产权不分开计算），其被征收房屋面积按45平方米进行补偿。但对被征收人及其配偶和未成年子女在同一城市规划区内另有房屋（含非住宅），面积合并超过45平方米的，则按被征收房屋的实际面积进行补偿安置。
（二）本方案所指的被征收人为房屋产权证上登记的所有权人，未进行房屋产权登记的，以认定的所有权人为被征收人。
（三）其他权利人（包括担保权利人、用益物权人等）的权利，可以与被征收人自行解决，但在主张权利的过程中不得影响本方案的实施。
（四）从本方案公告之日起，任何单位和个人在搬迁范围内的房屋和土地上，不得进行下列活动：
    1.新建、扩建、改建、临时搭建房屋（包括构筑物及其他附属物）和装饰装修房屋的行为；
    2.改变房屋和土地用途；
    3.在房屋和土地上设立用益物权和担保物权；
    4.其他以非法牟取增加补偿费用为目的的行为。
    违反上述规定的，不予补偿。