《郑州楼市迎战“金三银四”的房价现状》

郑州楼市在迎接旺季“金三银四”之际，房价呈现出多态性。整体而言，不同区域房价分化较为明显。一些核心区域，如郑东新区，房价依然维持在较高水平，其优质的配套设施、便捷的交通和商务资源聚集，使得每平米房价依旧坚挺，多在两万元以上。而城市的一些新兴区域，虽然房价相对较低，但也有小幅度的波动。部分楼盘为了吸引购房者，推出优惠活动，每平米价格可能在一万出头，甚至有些尾盘有特殊折扣价。整体市场有一定的活跃度提升，但房价并未出现大幅上涨或下跌的趋势，处于一种平稳中略有波动的态势。

有楼盘尝试“新价格”

事例1：

今年1月份，中牟一个楼盘开启了“新价格”，在节后推出了一批高层住宅房源，起价在5800元/㎡左右，均价则在6200元/㎡左右。这样的价位让许多购房者吃了一惊。

从去年起，该楼盘的在售均价一直保持在6800元/㎡左右。一些亲历现场的购房者告诉记者，现场一些售楼员直接说，每平方米价格比以前降了四五百元。记者对该项目所推房源以及销售情况进行了一番调查发现，均价在6200元/㎡左右的房源位置并不好，在社区中较为靠内位置，不临近主干道。

有代理公司负责人表示，维持高价，量会走得很慢，该楼盘用相对非优质楼栋特价抢市场客户，以保证其快销及销售指标。

事例2：

2月初，有购房者发现西区某楼盘逐渐对存量房展开调价。购房者李先生在此期间听说，在售的房源多为90㎡、120㎡、140㎡，有些房源正在特惠，大户房型的单价不到7400元/㎡。

日前，记者又向售楼部咨询，推出的房源位于项目东侧，售价在7300元/㎡左右，而目前主推则是另一区域，位置较好，密度稍低，单价在7800元/㎡左右。据了解，该楼盘价格此前一直走高，从最初的6200元/㎡上升到了目前的7800元/㎡左右。

对于此次部分房源价格出现的调整，销售人员承认价格是比之前略有下调，“目前，市场刚需购房者需要有价格刺激才会出手，而且房源的地块也没有之前的好。”

“新价格”市场感觉挺好

后，市场不仅不排斥，接受度还很高。中牟推出“新价格”的这一楼盘1月后销售明显加快，较之2013年开盘6800多元/㎡价位时，去化率提升20%~30%。而西区项目尚在认筹情况也不错。

有业内人士亦表示，这招其实是十分巧妙的价格策略。“房源位置不同，价格自然不同。上一期房源剩下的尾房，经过一段时间可以推出做特惠，只要与本期在售房源相比有明显降幅，就会很有吸引力。”

他举例说，上一期房源的尾房价格在8000元/㎡左右，历经大半年时间后以9000元/㎡价格做特惠，虽然比目前在售房源的10000元/㎡均价低了1000元/㎡，但还是比原先价格有所上浮。还有一种策略则是，将较好的房源制定一个价格，给买房人一个预期心理参考;然后推其他房源时，价格略有下浮，就能给买房人一种很划算的感觉。

以往，开发商如何定价?“一般来说，在一个区域板块内，楼盘之间会形成一个大致的价格，我们也会按照这个区域的价格进行定价，不论涨跌，步伐都比较一致。”航海路一楼盘的销售经理告诉记者。

除了参考周边项目，在自身定价上，开发商一般会给出一个“均价”，而增减的价格系数通常是由地块区位、朝向、位置、景观、设计、建筑密度、楼层叠加组成的。

高房价抗性较大“新价格”应对旺季

业内人士林先生表示，“尤其是唱空声音较多的当下，为了给3月传统旺季预热，不少房企选择一定的促销或者让利优惠，希望撬动被房贷收紧影响的客户。”有些楼盘在推出不同产品时，价格在10%幅度内调整，是撬动市场的一种策略。“更多以优惠做噱头吸引客户。”

从市场情况来看，大户型销售较为缓慢，因此，大户型的优惠、调价行为更加明显，欲尽快清仓突出重围。西区一楼盘案场经理张旭东认为，“从2013年下半年开始，购房者对高房价抗性逐渐增加，2014年初肯定要缓一缓。”

另一方面，大多数开发商靠去年赚的钱已经可以“吃饱饭”，不太会主动割肉跳水。因此，部分开发商为适应市场做出调价动作以试探消费者，更多的是用相对“低价”吸引客户，为旺季蓄客。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，楼盘尝试新价格体系与即将到来的“金三银四”不无关系，“三四月份，郑州楼市会迎来阶段性的开盘小高潮。大量供应意味着竞争激烈，三四月有望形成一波价格促销、抢夺刚需的成交潮。”