端午假期刚刚过去，京郊民宿市场迎来接待高峰。搜狐旅游与多位民宿业者沟通发现，疫情后的民宿市场，正在经历从一房难求到价格内卷的行业周期性波动。从“躺着赚钱”到跑起来也不一定赚到钱，民宿主理人们渐渐明白：这个市场唯一不变的只有变化本身。

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“勉强填满”

端午节前，搜狐旅游在携程查询京郊民宿市场价格时发现，位于门头沟区的精品民宿“一瓢客栈”，端午当日清欢套房每晚价格6880元，涨幅101%，假期前两日已全部订满。怀柔区的“以山筑”精品民宿，端午节当天庭院房售价1739元/晚，假期房价上涨近三成。

木鸟民宿发布的《2025端午假期民宿预订趋势报告》显示，端午假期北京民宿行业订单增速超过50%。尽管京郊民宿的节假日客房热度走高，但不少民宿主表示：今年达成100%入住率的难度提高了。

“往年，我们家在端午节前半个月能满房，但是现在勉强填满。”在搜狐旅游直播间，北京后院乡旅总经理张鹏称，“今年春节同样如此，即便民宿已下调价格但仍未做到满房，这在前几年是没发生过的。”

北京后院·白虎涧民宿

这一点，来自北京门头沟五百年历史的古村乡居——爨舍民宿主理人韩永聪感受明显。“以往清明节前后，6月的房都卖完了，但今年‘五一’假期，4号的房当天才卖完。”他表示，越来越多的客人不再提前预订，而是即订即住。

韩永聪经营的爨舍于2017年开业，集住宿、文创、非遗体验于一体，先后获五星级民宿称号等。去年年底，民宿附近的京榆高速全线通车运营，这条连接京冀的通道为古村带来显著客流增长。

爨舍民宿

“后院”算是与爨舍同一时期开业的民宿品牌。2016年，张鹏在北京昌平区开设了第一家后院·白虎涧，获北京市首批五星级民宿等称号。如今，“后院”已在北京开设三家门店。

与传统民宿“个体经营、自主开发运营”模式的不同的是，“后院”采用“政企村”合作模式，在“溜石港店”项目中，当地镇政府投入近千万元用于村庄基础设施改造，北京市相关部门专项拨款800万元修建梯田木栈道。同时，后院乡旅与北京服装学院合作建立了乡村振兴示范基地。

“很多人觉得做民宿很惬意，实际上每天都要面对各种运营难题。”张鹏表示，做民宿道路并非一帆风顺，特别是疫情后，游客的消费习惯发生了明显变化——临时预订、注重体验、散客比例下滑的现象愈发明显，单纯依靠客房销售的模式难以为继。

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一直在变化的民宿市场

在民宿行业摸爬滚打近10年，张鹏几乎见证了这个行业从低水平野蛮生长到高速发展的完整行业周期。

“2016年我们刚开始做民宿时，连营业执照都不知道该怎么办理。那时候华北整个民宿行业还处于探索期，许多规章制度都不明确。”张鹏回忆道。这一状况在2018年前后迎来改变，当时京郊民宿如雨后春笋般增长。

行业快速发展离不开政策引导。2015年，大陆民宿业“鼻祖”莫干山所在的浙江德清县出台《乡村民宿服务质量等级划分与评定》，率先探索民宿标准化。同期，北京门头沟、延庆等区域开始探索民宿精品化，告别农家乐。2019年，北京市发布《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，明确推出一批乡村精品民宿，打造一批乡村民宿特色乡镇。至此，京郊民宿告别野蛮生长，迈上合规之路。

而疫情的到来对旅游行业造成重创，尤其是跨省游和出境游；不过这反倒让京郊民宿迎来了意想不到的爆火期。不仅节假日价格暴涨，连周末也挤满了客人。高峰期时，京郊民宿房源价格普遍在千元以上，怀柔某民宿节假日甚至曾飙升至每晚1.3万元。

“那时候大家都出不了远门，所以只能选择近郊，京郊民宿成为了北京客人为数不多的选择之一，变相地推动了民宿的发展。”张鹏对搜狐旅游表示，“疫情期间，夸张点可以说是躺着挣钱。但现在跑着都不一定把这钱给挣了。”

在张鹏看来，当时的价格泡沫本质是供需不平衡的产物。当消费者支付万元房费时，期待的是匹配的品质，如果实际产品服务与价格不符，迎来的差评会让短期收益得不偿失。

疫情期间，某民宿节假日价格达平日十倍

随着疫情结束，被“困”三年的客流纷纷涌向全国及境外，关于“京郊民宿经营惨淡”的声音逐渐增加。企查查数据显示，近三年，北京新成立民宿相关企业近2000家。

谈及当前的营业情况，民宿主们几乎都会提及“价格战”。据《2024年酒店、民宿行业数据报告》，全国民宿业平均房价下降到502元/每间夜，呈现“量升价跌”的趋势。

对此张鹏深有感触。他表示截至目前，店内营业流水较去年同期减少20%。面对当前市场环境，其已将房价较历史峰值下调20%。“有的同行甚至价格降到三折、五折，不降就没客人。”

针对民宿房价下滑原因，有观点认为，虽然京郊民宿越开越多，但真正的高端精品民宿却不多，部分民宿的配套基础设施、整体服务水平并不能与其价格相匹配。

进入民宿行业8年来，韩永聪坚持价格走大众消费路线，房价从390元到1000多元不等。他认为，当前北京民宿市场仍存在价格虚高现象，而消费者偏好具有明显的周期性特征。“一旦市场热度消退，过高定价将难以为继。”

“文旅是一个慢产品逻辑，市场永远在变化。高房价并不能一口吃成胖子，重要的是保持延续性，客户复购的是口碑和体验。”随着消费者文旅体验的日趋成熟，对民宿产品也提出了更高的要求。韩永聪认为，“现在北京民宿应该进入‘自省’阶段，知道自己是谁，知道自己要干嘛，找准方向。”

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当“跨界”成为必需

面对细分的市场需求和消费者，民宿业者也在采取不同的运营策略。

张鹏介绍，面对散客入住市场收缩，旗下白虎涧门店在保留客房业务基础上，拓展出室内会议室、室外农场等复合业态。该门店依托邻近上地产业园、中关村软件园的区位优势，重点开发企业团建、婚礼活动等团体业务。

去年，该门店的营收构成中，团建业务占比达60%，散客业务占40%。直播当天，该民宿正在接待小米公司的团建活动。

后院民宿接待团建客人

此外，后院还在线上营销方面投入精力，包括小红书、抖音直播、视频号。在他看来，做好营销也是民宿运营的重要一环。

韩永聪则表示，今年受高速开通影响，一方面为民宿所在区域带来大量客流，另一方面由于交通更加便捷，客人入住的间夜数在下降——不过这也为他经营的餐厅带来客流，餐厅收入的提升弥补了入住客流下滑的空档。

爨舍民宿

“我们没有把客群放在一个篮子里。”当许多定位亲子、情侣、团建的民宿遭遇行业波动风险，爨舍选择将目光投放至大众消费市场，收揽多圈层客群。“这样即使某个市场出现波动，我们也能保持基本盘。”这也是去年门头沟遭受极端暴雨后，爨舍能迅速恢复运营水平的原因之一。

谈及未来如何发展，后院的张鹏表示，“一是做好文化，二是做好服务。民宿作为一个行业，不会被淘汰——只是迭代或筛选一部分不适合这个行业的人。对于坚持的人来说，还是有机会的。”

“跨界混搭、多元共生是行业发展的必然方向，民宿要从情感经济发展中寻找无穷商机。”中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长张晓军曾强调，民宿绝对不仅仅是住宿，必须要向生活方式创新与输出转型，要向文化体验与精神契合升级，最终与消费者形成情感联结。

撰文 | 晓慧 编辑 | Mulan