2025年，如果你去美国旧金山市中心最大的地标购物中心“旧金山中心”（San Francisco Centre），就像一座后末日电影里的“鬼城”。
光洁的大理石地板上，回荡着空旷的脚步声，取代了往日鼎沸的人声。曾经琳琅瑯目的橱窗，如今只剩下一张张“诚招租户”的告示，在空调风中微微颤动。
数据显示，这座名为“旧金山中心”（San Francisco Centre）的商业巨擘，110万平方英尺的广阔空间，空置率已飙升至惊人的93%。
更令人咋舌的是，它的估值在最近一个季度再次暴跌25%，自疫情以来，总价值蒸发了近72%，从4.5亿美元的巅峰跌至1.28亿美元的“白菜价”。
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这个曾经的“湾区心脏”，汇聚了全球顶级品牌与汹涌人潮的商业圣地，为何会在短短几年内心跳骤停？它的陨落，仅仅是一个商场的悲歌，还是预示着一个时代的落幕，以及对所有现代城市发出的一个严峻警告？
一、从“城市客厅”到“商业废墟”
上世纪80年代末，这座垂直的超级商业综合体在旧金山市场街拔地而起。
它不仅仅是一个购物场所，更是一个建筑奇迹和城市活力的象征——八层楼高的宏伟结构，与湾区捷运系统（BART）无缝衔接，将城市的脉搏与商业的繁华紧密相连。
在它的鼎盛时期，这里是名副其实的“应有尽有”：
美国高端百货巨头诺德斯特龙（Nordstrom）的旗舰店，占地35万平方英尺，每年吸引着超过1000万的访客；布鲁明戴尔（Bloomingdale）、梅西百货（Macy's）等巨头环绕；从顶级珠宝、潮流服饰到日用潮玩、美食广场，永远排着长队，人们在这里品尝着湾区的多元文化。
尤其在21世纪的头十年，随着Twitter、Salesforce等科技巨头在附近崛起，旧金山中心迎来了它的黄金时代。它成了科技精英们午间喘息、下班社交的“第二办公室”。
据公开数据，其年销售额一度突破8亿美元，平均租金高达每平方英尺150美元，位列全美最贵商圈之一。
然而，衰败来得如此突然。
触发点就是2020年的疫情。
接下来，支撑其存在的几大需求支柱在短时间内被系统性地抽离了。
首先是核心客群的物理性消失。
旧金山中心的商业模式，高度依赖于市中心金融区和科技公司聚集区带来的庞大“工作日客流”。这一客群具备高密度、高频次、高消费能力的特征。然而，疫情后科技行业大规模、永久性地转向远程及混合办公模式，直接导致了这一核心客群的物理消失。
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数据显示，旧金山核心办公区的空置率长期维持在35%以上，这意味着每天有超过三分之一的潜在消费者不再出现。
这是对传统市中心商业逻辑的釜底抽薪。购物中心作为一种物理空间，其价值根植于特定地理位置的人口聚集效应。当这种聚集效应因工作模式的根本性变革而瓦解时，购物中心的商业基础也随之崩塌。
其二是电商洪流的无情碾压。
亚马逊、TikTok Shop，以及各类即时配送服务，早已将消费场景从物理空间转移到了指尖的屏幕上。疫情期间被强化的线上购物习惯，在后疫情时代得以延续和深化。消费者们发现，他们不再需要忍受交通拥堵、寻找停车位，就能获得几乎所有商品。
实体零售，尤其是像旧金山中心这样依赖“一站式购齐”传统模式的大型商场，其核心优势被彻底削弱。当购物本身不再具有必要性，商场如果不能提供购物之外的独特价值，就只能被无情地抛弃。
此外还有旧金山这座城市的治理问题。
众所周知，商业的繁荣，离不开城市提供的安全、洁净、便利等“公共产品”。近年来，旧金山市中心的公共安全问题、日益严重的无家可归者现象以及毒品危机日益严峻。
根据2025年的一项研究，旧金山在全美主要城市的“步行安全”排名中垫底。这种安全感的缺失，严重侵蚀了商业环境的根基。企业因盗窃频发而关门，消费者因担心安全而远离，形成了一个恶性循环。
购物中心并非一个孤立的商业孤岛，而是城市生态系统的一部分。当整个生态系统出现问题时，身处其中的商业体也无法独善其身。
最后，是沉重的经济负担。
一方面，旧金山的商业地产税率在全美名列前茅，加上高昂的人工和运营成本，让商户的利润空间被严重挤压。另一方面，随着空置率的飙升，商场为了吸引租户，不得不降低租金。据统计，区域内平均租金已下跌超过15%。
收入在减少，成本在上涨，这对于商场的持有者——加拿大地产巨头Brookfield来说，是一场财务噩梦。
二、重塑三大维度
“旧金山中心”（San Francisco Centre）的困境，迫使我们去思考：
未来的城市商业空间，应该是什么样子？
它可能是一场从功能、运营到战略三个维度的系统性重塑。
方向一：功能重塑，从“零售容器”到“城市多功能体”
这是最基础的变革，回答的是“这个物理空间到底用来做什么？”的问题。核心是彻底打破以零售为主的单一功能定位，将购物中心从一个“消费场所”改造为一个复合的、高价值的“城市功能节点”。
1. 承载城市基础功能
将商业空间的一部分，转化为满足城市刚需的公共或半公共产品。
中国城市，尤其是新城区，普遍存在公共服务设施不足与商业空间过剩的矛盾。将部分商场空间，特别是高楼层，改造为青年公寓、人才驿站、社区医疗中心或养老服务设施，不仅能盘活闲置资产，更能直接回应城市发展的刚需。
这种做法能形成稳定的内生客流，从根本上改变商场单纯依赖外部流动的脆弱性，甚至能反过来提升周边住宅区的长期价值，形成良性循环。
2. 提供高阶体验内容
当商品消费可以被线上替代，线下空间的核心价值就在于提供无法被复制的体验。比如引入沉浸式戏剧（如剧本杀、密室）、亲子成长乐园、新型运动业态（如室内滑雪、冲浪）等，这些业态的特点是“时间消费”而非“商品消费”，能有效拉长顾客停留时间，并满足细分人群的精神文化需求。
3. 链入前沿产业价值
购物中心的地理位置和空间体量，使其具备了与新兴产业结合的潜力。例如，与地方政府合作，引入新能源汽车的城市展厅与交付中心；承接生物科技、人工智能等硬科技企业的展示与孵化空间；或利用建筑优势建设城市数据中心、直播基地等。这种转型，不仅能获得更多元化的收入，也更容易与城市发展规划相结合，获取政策支持。
方向二：运营重构，从“流量逻辑”到“社群逻辑”
当空间的功能被重新定义后，第二个变革随之而来，回答的是“我们如何与人建立关系？”的问题。核心是彻底摒弃过去那种粗放的、匿名的“流量思维”，转向更精细、更具粘性的“社群化运营”。
1. 运营目标转变
从“交易转化”到“关系沉淀”。 过去的目标是让尽可能多的人进来花钱。未来的目标是，识别出核心的用户群体，并通过持续的互动和服务，与他们建立长期的、有情感的连接。
例如，开辟空间用于社区团购的集中存取、老年大学的兴趣课程、上班族的午间休憩等，让商场成为一个高频使用的“社区客厅”。消费，只是这种深度关系下的一个自然结果。
2. 运营手段转变
从“促销驱动”到“内容驱动”。 社群的维系不靠打折，而靠持续输出有价值的内容。这意味着运营者需要像一个“主理人”一样，定期策划和组织读书分享会、农夫市集、独立设计师快闪、主题沙龙等活动。
这些活动的核心不再是短期引流，而是塑造空间的文化气质，增强社群的凝聚力和归属感。
方向三：战略再造，从“同质化平台”到“差异化目的地”
在功能和运营都完成升级后，第三个变革是顶层战略，回答的是“我们在市场中到底是谁？”的问题。核心是彻底摆脱“什么都有”的同质化定位，通过极致的差异化，将自身打造为不可替代的“目的地”。
1. 深度的在地化（Localization）
这意味着放弃追逐国际标准化的连锁品牌，转而深度挖掘所在地域的文化基因。每一个城市都有其独特的文化基因，这正是差异化的富矿。例如，在西安，可以深度融合唐文化元素；在成都，可以放大“慢生活”与茶馆文化；在景德镇，可以打造以陶瓷为主题的艺术商业空间。将商场与城市IP、国潮（Guochao）文化、本土老字号深度绑定。
当一个商业体成为城市文化的名片时，它就拥有了独一无二的身份。
2. 极致的垂直化（Verticalization）
这意味着聚焦特定的兴趣圈层或亚文化，放弃大众市场，在一个细分领域做到极致。中国庞大的人口基数，使得任何一个“小众”圈层都可能是一个巨大的市场。
例如，围绕电竞（E-sports）文化，打造集赛事、直播、体验、社交于一体的专业场馆；聚焦潮玩（Designer Toys），构建从设计师孵化、新品首发到二手交易的全链条平台；或是服务于庞大的“铲屎官”群体，提供从宠物零售、医疗到高端寄养、主题社交的一站式解决方案。
当一个空间成为某个社群的“精神家园”时，它就能吸引跨区域的、高忠诚度的目的性客流。
三、每一次危机都是重生的契机
旧金山中心，这座矗立在市场街上的“鬼城”，像一面镜子，映照出我们这个时代深刻的变革与挑战——那些曾经被我们视为理所当然的城市生活方式，如朝九晚五的通勤、周末拥挤的商场、以消费为核心的城市中心，正在被重新定义。
它可能成为一个垂直的村落，一个创意的摇篮，一个连接人与人的社区。最终，决定它命运的，不是冰冷的资本或无情的市场，而是我们对于“城市”和“生活”的全新想象。
城市和商业，都是一个复杂的有机生态系统。
任何试图通过简单、宏大的“顶层设计”来取代其自然生长过程的做法，都可能在长期埋下隐患。
对于存量的购物中心而言，放弃对过去辉煌的幻想，彻底重塑自身的功能定位和内容价值，是唯一的生存之道。对于未来的城市规划者而言，回归对人性和商业规律的尊重，培育一个更多元、更有韧性的商业微生态，远比建设下一个宏伟的“水泥盒子”更加重要。
毕竟，一座城市的灵魂，最终是由生活在其中的人所定义的。
本文来自微信公众号：TOP创新区研究院，作者：TOP创新区研究院、FTA Group
