我们都说现在楼市是改善时代

关于什么样的产品配得上改善两个字，已经说了很多了

但这个话题一直以来都存在缺口

关于：什么样的地段才算得上是改善地段

为什么会有这个话题

问问身边的人，发现关于改善产品大家都能说出一二来

但是如果说什么样的地段是改善地段，如今客户对好地段的评判水准

依旧还停留在

环线论、配套论、中心论、铁学商论

但是楼市已经发展这么多年了

关于地段好不好，单纯只看在不在内环内，与地铁口的距离，学校的梯队，已经不够了

因为还有一个城市化发展的背景是

像上海这样的一线核心城市，早已慢慢实现了多中心化，而即便是当初资源缺乏的郊区，配套也几乎实现了满配

换句话说，一个城市发展下去

板块的配套逐渐趋同化、去中心化

此时此刻，我们应该采用更加多维的角度，来重新看待地段的价值

一个真正的改善地段应该拥有什么样的新标准？

最近我总结了几个关于判断改善地段，你必须要看的几个“隐形因素”

今天和大家探讨，也欢迎大家一起留言讨论

01

我认为不仅要把房子的房龄作为参考

还要把板块地段的房龄，纳入考量范围内

换句话说，不仅房子要因折旧情况判定价格，地段折旧程度也影响价值

但很多时候，人们却忘了考虑外部因素

一、改善会首先离开成片老破小扎堆地段

一个整体老化且更新速度慢的板块，整体进入改善的周期要比其他地方更长，也因此价值兑现得也慢

地段的老化情况，不仅让我们看到的是这里老房子多不多

也直接决定了板块人群的活力、商业业态、配套够不够先进等

大家去过上海那些拥有成片老破小或者工人新村的地方吗

在上海，老房子(非历史建筑)最密集的地方应该就是杨浦区的控江路、军工路、大连路一带了

这里曾分布着鞍山、凤城、控江、长白、工农等大量工人新村，建筑风格相似且规模庞大，统称为“两万户”

大量的工人新村建于上个世纪五十年代

很多老房子都逼近七十年的产权房龄

最后的结局大概率是美丽家园或者原拆原建，板块的整体面貌是焕新了

但是却不是彻底性的变化，因为配套和居住人群画像，基本不变

那么，在老房子集中的市区，怎样的地段才算得上改善呢

二、地段可以老，但更新速度要快

以杨浦区为例，如今杨浦最有价值的地段是东外滩和新江湾城

前者虽然存在较多老房子但更新速度很快，后者是几乎全新开发的国际住区

徐汇滨江的价值能够在这两年有这么快的增幅，也是因为相比其他区，更新的速度是史无前例的

可以比较清晰的看到，不是城市微雕般革新而是大刀阔斧80万方城市旧改的东安一二村

也就是说，像徐汇滨江这样，慢慢将内部的老房子更新成为当下商品房，并不断引进优质资源的板块

才没有走在时代后面

像上海这样的城市，房子越老地段越好的地方比比皆是

这句话没错，但要看怎么比较

如果说这个小区内部很高大上，但是周边全是破败的老破小，肯定算不上真改善了

可以肯定的是，当一个地段位置绝佳的板块，出现大面积大体量的整体拆迁旧改，并引进更多商业和产业配套的时候

地段升值的转折点，就来了

三、板块地段里不能存在动迁大居、安置房

像上海江桥、浦江、徐泾北城这样的地段为什么起不来，本质上就是动迁占据了大部分住宅地块之后

地段的基本素质，已经定型了

它们一定不是真正的改善地段，但肯定是不错的刚需板块，该有的配套都有，生活基本需求都能得到保障

首先想做的，就是要逃离这样的纯刚需地段

所以，对于市区来说，真正的改善地段应该是那种没有大量成片老破小，且一直在更新旧改的地方

而在郊区里，全新开发的新城的价值要大于动迁或者老城土著集中的地方

02

除了房龄，板块人均居住面积，一定程度也决定了地段的气质

想要置换到改善地段的客户

除了关注产品和地段的基本素质，还需要关注，这个地段现有小区的大小户型比例

如果，一个地方基本都是小户型扎堆，那么大概率会吸引来的是

投资的、学区的、刚需的居住需求

就会出现板块混居的情况，就像一个小区，如果都是140平以上纯大户型就会高端宜居那样，板块也是如此

而当我们去看上海那些相对好的地段，有哪些是大户型为主呢

这里我在网上找到一个数据给大家作为参考

可以看到黄浦区偏改善地段，为黄浦滨江

而能看到静安新晋中产板块大宁的改善度也不错，四房及以上户型占比达到33%

图源网络

而毫无疑问，杨浦区最宜居的地方就是新江湾城了

这里汇集不仅板块房龄新，老破小很少，且板块开发坚持低密度

吸引来大批做改善产品为主的开发商，如仁恒、九龙仓、建发、保利等

图源网络

所以比较建议想要改善置换的客户

除了关注地段的铁学商是否符合自己的需求之外

也要考虑下整个板块的大小户型比例，尽量避开小户型扎堆的地段，往更大户型居住群体选择的地方去置换

一旦整个板块的户型面积拉大，就决定了进入这个板块的门槛，客户购买力是不低的

而正因为如此，我们也能看到以大户型为主的板块，会孵化出更多更改善的配套来

03

比如，更高端商业业态，大概率就会出现在那些以改善户型为主的板块

之前我们有片文章，也提到过类似这样的观点： 你家小区地段好不好，看周边商业就知道

一个板块的地段够不够改善，得看它有没有孵化出高端商业品牌和形态

如早期我们说，看周边有没有星巴克、麦当劳，到后来的喜茶、盒马

每过一段时间，都会有一个商业品牌代表着地段的素质

而如今我觉得，现在比较具有参考意义的商业品牌是：山姆

你家小区附近有没有山姆，决定地段是否偏改善

山姆会员店的选址和中产聚集有着千丝万缕的联系

山姆不管是定价还是背后的商业逻辑，都严格按照服务好中产阶级为首要目标

因为山姆进入的一二线重点城市，更倾向于选择当地的核心商圈、新兴富人或者中产聚集地

比如山姆在深圳的第一家店，就选址在深圳福田香蜜湖板块

更是深圳对外重要城市会客厅的窗口

因为山姆“富人扎堆、消费力强”的选址原则，周边普遍都是豪宅大户型，且房价高于周边至少20-50%，可见山姆选址之精准

所以，可以从山姆的选址判定，这个地段的改善、中产成分足不足，是完全站得住脚的

除了山姆，那些中产消费品牌，也可以成为辅助参考点，比如时下最火的高端品牌：始祖鸟、lululemon等

当你发现小红书上那些精致白领最爱的品牌开到你家门口商场里面的时候

自家小区地段的含金量，又可以往上提一提了

除了品牌，还有高端商业形态，有没有在这个地段孵化出来？

如今在上海最火的商业形态有几种，早几年是TOD，现在是POD

曾经我们去过徐泾的万科天空之城就是如此

还有徐汇滨江的滨水低密商业西岸梦中心

这个商业在原亚洲最大水泥厂旧址上转型建设，以中国首个百老汇文化风格场馆群和兰桂坊休闲餐饮为特色

是徐汇滨江转型文化科技融合新城孵化出来的全新滨水商业形态

在一个地段中，如果能够看到被引进时下高端的商业品牌，孵化出当下最先进新潮的商业形态

那么，这个板块的人群消费力、居住环境、生活活力、升值潜力，都不会太差

这一点也很关键

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接着，我们可以再观察，在前面三点的前提下

真正的改善板块，还会叠加更多加分项

比如，有没有国际化资源

在上海这样的一线城市，国际教育资源扎堆的地方，地段肯定更高一筹

举个例子，浦东的前滩，靠的不仅是产业和规划，背后的隐形元素更是它的国际化教育

让那些有实力的家长们，用脚投票，投成了最近十年浦东房价涨幅最高的地方，没有之一

当初这么多打新客户选择前滩，就是为了抢学区

这里不仅有华二前滩，与此同时，周边还有惠灵顿外籍人员子女学校和民办惠立学校、上海纽约大学

国际化医疗资源有新加坡莱佛士医院、曜影医疗

最大商业体太古里是太古地产、铁狮门公司合作的，多座高端五星级酒店，如香格里拉、华尔道夫等

这就是前滩无可替代的实力

当你在选择地段时，如果看到周边基本是国际化配套环绕时，这个地段肯定很值钱

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那么，在这样的改善地段之下

我们还可以关注次新房对比周边老破小的溢价程度

也能反映出这个板块的改善程度，带来多少的房产溢价

我举个例子，大家对比参考

静安大宁一个典型的上海改善板块，它板块内的次新房对比老破小的溢价程度可以达到93%-152%

改善产品在改善地段，真正最大化了房产价值

当我们反过来看，一个改善产品放到了纯刚需板块，对比老破小来说，溢价程度又是多少呢

华新的徐泾北城是上海典型的刚需板块，这里的次新房挂牌价格在4万/平出头，而周边老小区，挂牌价格为3万/平左右，溢价能力远低于周边真正的改善板块华漕和徐泾

因此我们在考虑置换的时候

也要将板块整体房龄、板块大小户型面积比、是否存在动迁大局扎堆、高端商业、国际化配套等考虑在内

它们分别决定了地段的老化情况、人口密度、资源占有率、改善客户情况、地段活力等

楼市不同时期，我们应该用不同角度判断地段能级

今天和大家聊改善板块

也是为了讲清楚这个观点

一个改善产品一定离不开产品+地段维度的改善，相辅相成

只有在这样的外部条件下，才能让好产品的价值真正兑现