广州中心城区有不少“老破小”旧房子。南方日报记者 梁文祥 摄

“不管结果如何，先跟上这波广州楼市的节奏，‘卖旧买新’申请已提交，坐等审核评估。”家住广州海珠区新港西的李先生几乎在广州官宣启动二手房收购试点的第一时间就提交了申请，希望中带着忐忑。

不只李先生，近期许多市中心“老破小”业主都在跃跃欲试。南方日报记者获悉，二手房收购试点启动半个月，申报者数以千计，有的已进入价格评估环节，有的却被系统驳回。这套“国企出钱收旧房、居民安心换新房”的模式，究竟如何运转？它能真正激活被“卖不掉的老房子”困住的置换链条吗？

●南方日报记者 周中雨 柴亚娟

统筹：冯善书

旧房如何“变现”？业主的闯关之路

位于越秀区环市东的业主刘先生，是首批通过初审的申报者之一。他名下那套建于上世纪90年代的58平方米小两房，挂牌近一年，调价六次，始终无人问津。“中介说同户型最近成交价不到110万，我买的时候是196万。亏本卖不甘心，不卖又没法换房。”刘先生的困境，是广州中心城区数十万“老破小”业主的缩影。

如今，事情似乎出现了转机。5月26日，广州市发布楼市新政，由市属国企广州安居集团启动二手房收购试点——环城高速以内、总价300万元以下、建筑面积70平方米以下的老旧小户型，首次迎来了一个“政策性买家”。

按照广州安居集团发布的细则，收购对象须同时满足三个硬指标：位于广州环城高速以内、建筑面积不高于70平方米、收购对价不高于300万元，楼龄不限。广州安居集团党委副书记、总经理钱喆在发布会上解释，总体思路是“国企出钱收旧房，居民安心换新房，资金安全有保障”。

“广州中心区，特别是中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年，市政和公服配套存在明显短板，居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望实现不了，也导致整个市场置换联通受阻。在市场失灵的情况下，就需要政府积极介入。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

据链家平台数据，广州中心四区（越秀、荔湾、海珠、天河）符合上述资格的二手房已超1.7万套。

真正进入收购流程的业主，需要走几步？据记者了解，初审通过后，业主须填写“意向新房信息”（包括楼盘区域、名称、预估总价等），才能进入初次评估询价环节。安居集团采用“两次评估+协商确认”机制——两家独立第三方机构分别出具评估价，最终由双方协商确定收购价格。价格谈拢后签订收购协议，旧房收购款全额划入银行专用托管账户，定向用于购买广州行政区域内的新建商品房，期限为180天。

“议价过程不存在自由裁量空间。”广州安居集团相关负责人向记者表示，企业通过严格内部决策机制，结合两次评估机制综合确定“一房一价”后提供给换房人，换房人决定是否同意收购；如不同意，可无条件退出，无需承担违约责任和评估费用。

价格、周期与观望的三重焦虑

收购通道虽然打开，但真正过审的还不多。同时，还有不少人仍在观望，核心顾虑有三：价格、周期、范围。

“我当初200多万元买入，如果现在低于160万元，我宁愿继续出租。”家住越秀区公园前的黄女士，房子是单位房，封闭管理，距地铁站近，学位也不错。对于她而言，国企收购价与心理预期的落差，是决定是否参与置换的第一道门槛。

这种担忧并非没有依据。李宇嘉分析指出，实操中存在“价格分歧”风险：“一方面，在片区评估价的基础上，结合户型、楼层、维护程度作调整，导致每套价格都不同，一些业主可能不认同评估价格。另一方面，舆论场上一些‘国家队进场托市’的不实言论，可能使部分业主对收购价格有不合理期待。”

但换一个角度看，国企收购价本身就是一条“市场参考线”。多位业内人士指出，国企收储需考虑后续改造成本和运营收益率，“严控收储价格和房源选择是可持续推行的前提”。对于“老破小”业主而言，与其在二手市场无限期挂牌、被动降价，不如通过国企渠道获得一个确定性的退出方案。

更大的担忧来自180天的置换期限。根据要求，居民须在签订收购协议后180个自然日内完成新房网签，逾期将从托管资金中扣除20%作为违约金。

“买房是家庭重大决策，180天太紧了。”广州市民冯先生表示，“希望能延长周期，给换房人更多选择时间。”还有市民希望明确契税补贴、贷款利息补贴等配套优惠。

对此，广州安居集团解释称，180天期限是为了确保“卖旧买新”闭环运作，旧房收购款须专款专用、定向用于新房购置。工作人员同时建议居民“在置换前先选好心仪的新建商品住宅”。

此外，收购范围有限也让不少业主“够不着”。家住海珠区东部的吴小姐，房屋楼龄近20年、两房一厅不够住，已挂牌两年仍未卖出。她希望“收储条件能放宽，在地理范围、面积、总价上有所突破”。

广州市房地产行业协会专家委员会委员邓浩志建议，试点成熟后可将收储房源条件适当放宽，让更多业主增加置换选择渠道。

从广州到全国：以旧换新能否重构楼市循环？

广州并非第一个“吃螃蟹”的一线城市。今年5月，上海静安区已落地住房收购置换项目，收购后的房源经改造后在数月内投入保障性租赁住房体系运营。

放眼全国，住房“以旧换新”已从零星试点升级为系统性政策。据中房网统计，截至2026年4月，全国已有超130个城市出台专项实施细则。各地探索出三大主流模式：国企兜底收购（上海、广州、宁波）、委托代售“解约保护期”（佛山、贵阳）、财政补贴激励（南京、济南）。

业内认为该模式最大意义在于，为有住房改善需求的居民开辟置换新渠道。对于面积小、房龄长的“老破小”，即便位于核心城区，也面临挂牌周期拉长、成交价格持续承压等现实问题。国企直接介入收购，相当于为流动性较弱的存量住房找到了一个“政策性买家”。

从行业逻辑看，“以旧换新”精准击中了当前市场的结构性堵点。中房网研究显示，当前新房市场持续向大户型、高总价改善产品倾斜，二手房市场则以中小户型刚需产品为主，两个市场之间缺乏有效的流通桥梁。“以旧换新”通过机制设计，推动形成“刚需承接二手存量、改善置换新房增量”的良性梯队循环。

对于开发商而言，这也意味着新的机会。事实上，早在国企入场之前，还有房企尝试“下场”收购二手房。据媒体报道，天河某高端项目曾推出“项目自购客户二手房”政策——只有5个名额，项目按贝壳近3个月成交均价评估收购。而且可以在二手房过户之后、买家收到房款时再到项目交首付。

保利、越秀等头部房企也已组建专门置换团队，帮助客户卖房。不同的是，此前房企的普遍做法是提供“帮卖”服务——重新梳理卖房计划、选择合理挂牌价、加大推广力度。而国企直接收购，相当于把“帮卖”升级为“兜底”。

不过，国企收购模式的可持续性仍面临考验。“如果未来收购规模不断扩大，资金从哪里来？”经济导报评论指出，这是决定这项机制能否长期运行的关键。李宇嘉也强调，国企需要考虑收储资金、改造投入、项目管理、后续运营等综合成本，“对后续的出租收益率要求也高（要在3%以上），为可持续推动，更需严控收储价格和房源选择”。

广州二手房收购试点启动半个月，上千户业主已迈出第一步。但真正的考验才刚刚开始——评估价能否让业主接受？180天内能否选到心仪新房？收储的旧房能否高效转化为保租房？这些问题的答案，将决定这项政策能否从“试点”走向“常态化”。

对于广州这座城市而言，这场试验的意义远不止于激活置换链条。李宇嘉指出，中心四区老旧住房的住户大多为中老年人群，置换需求迫切，但二手房卖不出去、挂牌价折损较大，导致置换循环受阻。国企收购为这部分群体提供了一个“确定性的退出通道”。

正如广东省体制改革研究会执行会长彭澎所言：“‘卖旧买新’试点目的是促进流通，很多家庭只能靠卖旧房来付新房首付。政策吸引点在于‘立马成交’。”

对于手持“老破小”的业主而言，国企收购或许不是收益最大化的选项，但它提供了一个“卖得掉”的底线。在楼市深度调整的当下，“卖得掉”比“卖得贵”更重要，而“卖得值”则是各方需要共同求解的答案。

未来，随着试点推进、机制完善、范围扩大，这条“存量盘活-改善释放-保障供给”的循环链条能否真正打通，值得持续观察。