中国商报（记者 周子荑）7月7日，越秀地产发布公告称，旗下子公司以7.61亿元参股杭州萧山地块，权益占比为30.3%。这已是越秀地产在杭州第二次以合作方身份出现——今年1月，越秀地产将拱墅区项目权益从100%降至26.26%，同样引入滨江等合作方。

数据显示，今年上半年，越秀地产累计销售505.06亿元，同比下降17.9%，而同期权益拿地金额为286亿元，同比暴增173%，在百强房企拿地总额下降33.7%的行业背景下逆势“加仓”。此外，2025年，越秀地产归母净利润同比暴跌94.7%。

卖得少了，赚得薄了，越秀地产为何拿地更猛了？

熟地重仓，生地借力

越秀地产在杭州的两次操作，暴露了它在外拓时的谨慎。

7月7日的萧山项目，越秀权益仅为30.3%，引入滨江集团操盘。公告直言滨江是“杭州一家领先的房地产公司”“以其优质和良好的客户口碑而享有盛誉”，合作“将提升目标地块的开发效率及资源配置。”此前的拱墅区项目，越秀同样引入滨江等合作方，自身权益从100%降至仅26.26%。

而在全国市场，尤其是大本营广州，越秀地产拿地却较为激进。中指研究院发布的数据显示，今年上半年，越秀地产权益拿地金额为286亿元，同比暴增173%，排名行业第三，而百强房企拿地总额同比下降33.7%。尤其在广州，越秀地产2月以236亿元拿下珠江新城马场地块，创下广州2010年以来拍地成交总额最高纪录；6月30日再以13.75亿元拿下琶洲宅地，上半年广州核心区投入近250亿元。此前的2025年全年，越秀地产在广州拿地总额为106.16亿元，占全市土地出让收入两成以上。

汇生国际资本总裁黄立冲对中国商报记者分析，越秀地产在广州重仓控盘，在杭州与滨江合作、小股参与，本质是“熟地重仓、生地借力”。这种模式的好处在于，其可以在熟悉的广州用重资产“吃”下确定性，在不完全熟悉的杭州用合作方式减轻单项目资金压力，同时借助滨江这样的本地强操盘方，既能补充公司长三角核心城市的土储，又不用像广州项目那样风险全部自己扛。

但他同时表示，合作开发、小股跟投意味着经济权益只有一部分，最后归到上市公司股东的利润也只有一部分。越秀地产2025年归母净利润大幅下降，一个重要原因就是结转项目权益比例变化，导致利润更多流向少数股东而不是归母股东。

销售规模与利润的落差

越秀地产逆势拿地的另一面是，公司的利润已经很薄。

在销售端，越秀地产7月6日发布的数据显示，今年上半年，公司累计销售金额为505.06亿元，同比下降17.9%。

在利润端，2025年财报显示，公司当年归母净利润仅为0.6亿元，同比暴跌94.7%，毛利率为7.8%。中银证券认为，2025年，越秀地产归母净利润率仅为0.1%——千亿销售规模，落到股东口袋里的利润却极少。

对此，越秀管理层在2025年度业绩会上提出了“以投促稳”的策略。越秀地产董事长林昭远透露，新获取项目毛利率都在15%以上，2213亿元可售货值中94%分布在一二线城市。

上海中原地产首席分析师卢文曦对中国商报记者表示，“以投促稳”不一定能实现，修复利润需要稳定的现金流和足够好的产品。而现在很多企业还是高周转模式，拿地后必须快速卖掉，只有核心城市优质地块才有溢价机会。

逆势拿地的逻辑与风险

盘古智库高级研究员江瀚对记者表示，越秀地产逆势拿地背后，更多是地方国资稳土拍的宏观诉求，而非纯粹的市场化利润驱动。他认为，“以投促稳”在当前供需错配下很难走通，目前房地产行业已告别规模红利，没有高周转和高溢价，单纯靠拿地摊薄成本只会陷入“增收不增利”的困境。

黄立冲则认为，越秀逆势拿地本质上是广州国资平台的城市功能承担——既有商业考量，也有配合城市建设和稳定土地市场的作用。越秀地产2025年年底现金约为467.6亿元，净借贷比率为54.9%，加权平均借贷成本降至3.05%，有融资能力和现金缓冲。“以投促稳”可以稳定销售规模、优化土储结构，但未必能迅速修复利润。核心地块越来越贵，地价本身已“吃掉”相当一部分利润空间。

更重要的是，黄立冲进一步表示，对于投资者来说，不能只看它有没有能力拿地，而要看三个更实际的问题：第一，新拿地块未来能不能形成足够毛利；第二，合作项目能有多少利润真正归属上市公司股东；第三，广州市场如果波动，越秀地产是会降低风险，还是被动承担更多城市任务。

两位分析师都承认越秀地产有拿地的能力，但对其能否真正修复利润则持保留态度。或许，越秀地产可以稳规模、稳市场，但短期却难以真正稳住利润。