物业费多年未涨，成本却连年攀升，服务缩水居民不满，物业离场服务更差……这是许多老旧小区普遍面临的治理难题。上海虹口区曲阳路街道的北辰佳苑也是如此。为了破局，在居委会、业委会、物业“三驾马车”的努力下，以党建引领为指引，穿针引线完成多个项目建设成为“标杆社区”，他们是如何做到的？

社区新建的微更新项目

党建引领解难题

北宸佳苑是2008年建成的商品房小区，404户居民，5万平方米建筑面积，每月的物业费是1.96元/平方米，在当年其实并不算低，但如今已经难以为继。“早些年保安月工资才1000元，现在已经涨到了至少5000元。”东泰物业边克告诉记者，十几年间，人力、维保等成本居高不下，因此也曾与居民几次谈过涨价，但阻力非常大。

物业费涨不了，许多服务就会打折，居民意见更大，涨价就更没指望。和许多老社区一样，北辰佳苑陷入了恶性循环，垃圾露天丢置、车辆乱停乱放、设施老旧破损、业主对业委会和物业信任度极低。

“破局的关键，是党建引领。”上农一居民区党总支主动靠前，搭建起居民区党组织、业委会、物业“三驾马车”协同发力的工作平台。党总支定期召开三方联席会议，既把方向，也解难题。

2022年10月，北宸佳苑第四届业委会换届成立，多位能力强、有责任心的业委会成员上岗，特别是本届业委会主任张维，是一名75年出生的企业销售管理者，带着外企管理的透明思维，把业委会工作“晒在阳光下”。“我们一上任，就建了一个500人的业主大群，第二个月开始每月公示小区收支账目。”张维告诉记者，他们自己不拿一分钱补贴，有时甚至贴钱干活，就是为了获得居民信任，三年来把物业费收缴率从95%提高到了99%。

新建的垃圾房

是先有鸡还是先有蛋

“从一开始我们就明确，物业费是肯定要涨的，但问题是怎么涨，如果不用实打实的成绩获得居民认可，一切都无从谈起。”张维告诉记者，这就是一个“先有鸡还是先有蛋”的问题，必须在资源有限的情况下，先做出几个能让居民刮目相看的项目。

垃圾处理难，是常年困扰该小区的一大难题。想建垃圾房却没有资金，选址地附近的居民强烈反对，让该项目一拖再拖。面对这一块难啃的“硬骨头”，在居委会党总支的支持下，业委会充分利用街道“季度物业测评”机制，争取到政府补贴；与反对意见最集中的3号楼业主进行沟通，先帮他们解决顶层漏水、墙面渗漏等多年积怨，再坐下来谈共识，满足达成了他们提出的多个建议要求。最终，垃圾房不仅顺利建成，还实现了垃圾清运车不进小区、不扰民。

自此，北宸佳苑步入了良性循环，街道和区级部门大力支持。区体育局出资建造了300米塑胶步道，街道平安办支持了两个地面非机动车棚建设。“我们一年公共收益有限，光靠小区自身根本做不了这么多事。”张维说，“正是党建引领下的条块联动，让政策资源精准下沉，才撬动了这些实实在在的改变。”

三年前，北宸佳苑是曲阳路街道的“四难小区”：垃圾难、停车难、维修难、信任难。如今，这里的垃圾房被评为“七星级”，小区环境焕然一新，业主大群从“战场”变成了“聊生活、晒美景”的文明空间。

物业办公室的锦旗

居民态度开始松动

走进东泰物业经理办公室，一整面墙挂的都是锦旗。虽然物业公司目前还没有实现“涨价”的终极目标，但居民满意度与行业排名直线上升，让物业公司干劲十足，对未来充满希望。

边克告诉记者，在与居委会、业委会这些年的合作中，他们的观念也发生了改变，理解了“欲取先予”的道理。不久前，小区开展维护绿化，物业提供了工人免费住处，通过这一“资源置换”获得了一些免费微更新，在不增加成本的前提下，想方设法让服务“加量不加价”。

在“三驾马车”的苦心经营下，居民们的想法也出现了松动，从“涨价免谈”到“只要服务好，涨一点也没关系。”一年前，业委会进行了一场“压力测试”，因地下车库的机械装置年久失修，为了维护所以涨了停车费，最终也取得了成功，说明业主并非不能接受涨价，只要理由充分合理。

“我们要用服务感动业主，要让他们吵着闹着涨价。”边克的这句信心十足的表态也并非完全开玩笑，当下曲阳路街道正在推进物业“质价双提升”，让更多老小区走出物业费难涨、服务更差的怪圈。街道表示，将持续总结北宸佳苑等先行小区的经验，推动党建引领物业治理从“盆景”变“风景”，此外近期还发布了党建引领物业治理赋能清单，帮助业委会更好地治理小区，让更多老旧小区在共建共治共享中焕发新生。