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　　延期近1年，碧桂园（02007.HK）2023年年报终于发布。

　　2025年1月14日晚间，碧桂园公布2023全年及2024上半年财务报告，公司2023年实现总收入约4010亿元（人民币，下同），税前亏损约1673亿元；2024上半年实现总收入约1021亿元，税前亏损约108亿元。截至2024年6月30日，碧桂园净资产仍保持为正，约为741亿元。碧桂园股票也将于近日恢复交易。

　　2023年计提逾千亿减值

　　2023年，导致碧桂园巨额亏损的最主要原因来自于当年计提的大额的存货减值准备。

　　财报显示，2021年以来，房地产市场逐步进入下行周期，销售量价持续下滑，相关资产价值严重缩水。为客观反映市场变动对公司资产价值的影响，公司对在建物业及持作销售的已落成物业进行计提减值约为823.54亿元。

　　另外，受宏观经济环境、行业环境及对手方负面财务状况等多重不利因素叠加影响，部分应收款项存在无法回收的风险，公司计提金融资产及财务担保减值损失净额约372.43亿元；上述两项合计占税前亏损总额的71.5%。

　　除此之外，2023年受市场下行影响，碧桂园部分项目经营毛利出现了较大幅度的下降；房地产下行周期亦导致行业信用大幅收紧，企业信用融资规模被动大幅压降。为了回收现金保障交房任务，以及保证2023年8月之前到期信用债券的兑付，碧桂园对部分项目和沉淀资产做了较大的折价处置安排。据统计，2023年公司共交付超60万套房屋。2023年1—8月，集团偿还境内外公开市场债本金约185.4亿元。

　　2023年度，碧桂园连同其合营企业及联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约1743亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约2170万平方米。

　　据接近碧桂园的人士向证券时报记者表示，碧桂园2023年财报计提相当大额的存货减值准备，是基于会计的谨慎性原则所作的一种稳健处理，有助于企业准确反映存货的真实市场价值，能为投资者提供更可靠的财务信息，反映存货价值的真实情况。房地产行业受市场价格波动影响，资产价格不断缩水，计提大额的存货减值理所应当，也反映了公司一贯稳健的财务管理思路。

　　另外，碧桂园2024年半年报存货减值计提已大幅减少为27亿元。上述人士判断，碧桂园已将存货减值大部分出清，除非未来市场价格还有大幅下跌。同时，由于存货的公允价值伴随市场情况动态波动，随着外部环境的逐步回暖，该部分减值未来可能转回。“长期来看，碧桂园当下的资债压力有望逐步减缓，轻装上阵。”

　　2024年上半年亏损收窄

　　与2023年的巨额亏损相比，碧桂园2024年上半年实现较大减亏。

　　财报显示，鉴于2023年已较充分的计提存货减值准备，致使碧桂园2024年上半年需计提的存货减值大幅减少，致使本期结算毛利同比有所回升。截至2024年6月30日，碧桂园连同其合营企业及联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约260亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约265万平方米。

　　另外，为确保有限资源优先保交房，碧桂园通过归零预算全面控制非刚性费用支出，成果显著。2024年上半年，公司销管费用同比大幅下降51%；其中行政费用同比降低25%，销售费用同比下降63%。

　　据悉，碧桂园已大幅压降非核心非必要的经营支出，精简组织架构，高管带头降薪，并取消多项福利待遇。全集团行政费用开销均按归零原则，非必要不支出，刚性支出通过整合集约等方式尽量缩减。

　　“相比较2023年市场的急速下行，2024年的市场更多呈现出一种‘跌无可跌’的状态，公司的大部分风险都在2023年完成了‘出清’，预计公司2024年全年的亏损也会大幅收窄。另外截至2024年6月30日，碧桂园净资产仍有741亿元，好于市场预期，传递出关于公司财务状况的积极信号。”上述接近碧桂园的人士表示。

　　不过，鉴于当前仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，碧桂园对于恢复盈利的时间暂无法预估。公司将基于现有资源，争取早日完成保交房任务，尽快恢复项目正常经营，同时积极主动与各利益相关方沟通制定新的债务管理计划，更好地匹配当前的市场周期以及公司资金情况，逐步实现长期及可持续的资本结构，探索房地产发展新模式，逐步扭亏为盈。

　　债务重组取得阶段性进展

　　就在本次财报公布前，碧桂园已于1月9日披露了债务重组的阶段性进展情况。

　　据公告，碧桂园已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架，标志着碧桂园在落实重组方面的重要里程碑。该重组提案倘若落实，将使碧桂园实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元，还包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

　　该协调委员会由共同持有或控制碧桂园三笔银团贷款（未偿还本金总额为36亿美元）未偿还本金额约48%的贷款人组成。协调委员会支持碧桂园持续努力落实重组，并愿意与公司合作，确保公司继续业务，将干扰降到最低。碧桂园认为，该重组提案为公司其他境外债务重组提供了框架。

　　此外，碧桂园及顾问一直积极与其他境外债权人及其各自的顾问就重组提案进行建设性对话。包括与合共持有或控制本集团发行的美元优先票据及港元可换股票据（未偿还本金总额为103亿美元）未偿还本金额约30%的若干持有人合作。

　　作为碧桂园控股股东的杨惠妍家族，也正在考虑将碧桂园未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为公司或附属公司股份，具体条款有待协定。自碧桂园成立至今，杨惠妍家族已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等多种方式累计支持集团总额约416亿港元，且未减持股票。在416亿港元的流动性支持外，杨惠妍家族还以自持的其他资产，为碧桂园在银行间市场交易商协会发行的15亿中期票据提供了担保。

　　碧桂园表示，通过债务重组，公司将拥有更具可持续性的资本结构，能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实公司认为最有潜力为所有利益相关者提供价值最大化的业务及资产出售策略。

　　华泰证券研究认为，出险房企债务压力减轻，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面则有助于出险房企有更多资源用于保交楼，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期。

　　在手家底：逾3000个开发项目可供出售

　　碧桂园未来的业务发展同样也是市场关心的话题。

　　据公告，在土地储备及项目方面，截至2023年12月31日，碧桂园合计控制超过3000个开发项目，可售合同总面积介乎9000万平方米至9200万平方米。项目包括马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、中国香港、英国及纽西兰9个国际市场的29个开发项目，及位于中国内地的超过2900个境内开发项目。此外，公司亦有约130万至140万个车位可供出售。

　　在境内现金流方面，于2024年至2039年的预测期内，碧桂园可用于境外分配的预计净现金盈余估计介于200亿元至250亿元（人民币）。该预测基于2024年至2039年公司超过2900个境内开发项目的累计应占杠杆自由现金流量总额，以及出售非核心资产（包括若干城市更新项目、商业物业、金融投资及其他境内少数权益金融投资）的所得款项，经扣除同期的境内经营费用及集团层面的境内债务后由公司预测得出。

　　境外现金流方面，碧桂园的境外资产包括由境外附属公司持有的29个国际开发项目及若干少数权益金融投资，包括珠海万达商业管理集团有限公司的股权及由全资附属公司CGVC Company Limited实益持有的11项少数权益股权投资。

　　截至2024年8月，碧桂园估计在2024年至2040年期间，29个国际开发项目产生的累计应占杠杆自由现金流量总额预计介于26亿美元至30亿美元。该估计已计入现有项目层面现金、土地成本、建筑成本、市场推广及经营费用、偿债、税项及境外集团层面经营费用。

　　碧桂园还表示，公司正在出售境外少数权益金融投资，并已就此取得重大进展。截至1月9日，约1.4亿美元的出售收益已存入（或计划存入）用于重组提案的指定账户。在2025年1月至2033年的预测期间内，公司预期透过出售该等少数权益金融投资筹集约6亿美元至8亿美元的净出售收益。公司致力在重组提案完成后，使用该等出售收益为重组提案提供资金及支持新债务工具下的偿债责任。

　　事实上，自2022年以来，碧桂园已累计处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。例如，2023年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年12月，碧桂园转让持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。

　　对于碧桂园未来的发展计划，杨惠妍在主席报告中表示，目前公司正以地产开发业务为核心，努力探索建筑科技和代管代建两项新业务。目前，两项新业务已实现独立市场化运作，在各自领域适应当下市场变化不断进行自我完善提高，并有望在未来与开发业务形成合力。