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（本文转载自北京市京师郑州律师事务所）

一、夫妻共有房产的认定

在离婚诉讼中，准确认定哪些房产属于夫妻共有财产是进行合理分割的前提。根据我国《民法典》及相关司法解释，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，一般属于夫妻共同财产，大部分家庭中价值最高的就是房产。但分割时都需要从不同出资情形来认定夫妻共有房产。

夫妻双方共同出资：在婚姻关系存续期间，夫妻双方共同出资购买的房产，无论登记在一方名下还是双方名下，均属于夫妻共有财产。夫妻在婚后共同出资购买了一套房屋，登记在一方的名下，这套房屋依然是夫妻共有房产。这种情况下，购房款的来源明确是夫妻双方共同的收入，体现了双方对房产的共同投入，所以认定为夫妻共有财产符合法律规定和公平原则。

一方出资但登记在双方名下：如果一方在婚前或婚后出资购买房产，但将房产登记在夫妻双方名下，这种行为通常被视为对另一方的赠与，该房产也应认定为夫妻共有财产。

婚前一方父母出资：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。若一方父母在婚前全额出资购买房产并登记在自己子女名下，该房产属于出资方子女的个人财产；若登记在双方名下，则视为对双方的赠与，属于夫妻共有财产。

婚后一方父母出资：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第一千零六十二条第一款规定的原则处理，即视为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共有财产，但父母明确表示赠与一方的除外。

双方父母出资：当事人结婚前，双方父母均出资购买房屋，无论登记在一方名下还是双方名下，该房屋可认定为双方按照各自父母出资份额按份共有；当事人结婚后，双方父母出资购买房屋，同样可认定为双方按照各自父母出资份额按份共有，除非有其他明确约定。

二、离婚诉讼中夫妻共有房产分割的原则

（一）协议优先原则

根据《民法典》第一千零八十七条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。这充分体现了尊重当事人意思自治的精神，在离婚房产分割中，如果夫妻双方能够就房产分割达成一致协议，无论是房产归一方所有，另一方获得相应补偿，还是双方对房产进行按份共有等，只要协议内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，法院都会尊重并认可该协议。

（二）照顾子女、女方和无过错方权益原则

当夫妻双方无法就房产分割达成协议，需要法院判决时，法院会综合考虑多种因素，进行分割。

照顾子女权益：如果夫妻双方育有未成年子女，且子女的抚养权归属其中一方，在房产分割时，法院会倾向于将房屋判给直接抚养子女的一方，以保障子女有一个稳定的居住环境，有利于其身心健康成长。

照顾女方权益：在现实生活中，由于传统观念和社会分工等因素的影响，女方在经济收入、职业发展等方面可能相对处于弱势地位。因此，在离婚房产分割时，法院会适当照顾女方的权益。比如，夫妻二人离婚，夫妻共有的房屋在分割时，法院考虑到女方在婚姻期间为家庭付出较多，且经济状况相对较弱，在房屋分割上给予女方适当的倾斜，判决女方获得较大比例的房屋份额或较多的房屋折价款。

照顾无过错方权益：如果在婚姻关系中，一方存在法定的过错行为，如重婚、与他人同居、实施家庭暴力、虐待或遗弃家庭成员等，在房产分割时，法院会对无过错方予以照顾，适当多分给无过错方一定比例的房产份额。

（三）公平原则

公平原则贯穿于夫妻共有房产分割的始终，要求在分割房产时，充分考虑夫妻双方对房产的贡献大小、婚姻存续时间的长短、房产的来源等因素，使分割结果尽可能公平合理。若夫妻双方婚姻存续时间较短，在分割房产时，也会适当考虑这一因素，避免一方因婚姻短暂而在房产分割中获得过多不当利益。

三、离婚诉讼中夫妻共有房产分割的具体方式

（一）竞价取得

双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。在这种方式下，夫妻双方通过竞价的方式，出价高者获得房屋所有权，并按照出价金额向另一方支付相应的房屋折价款。竞价取得的方式能够充分体现市场价值，保证房产分割的公平性，同时也尊重了双方的意愿。

（二）评估补偿

一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。当夫妻双方只有一方想要房屋所有权时，通过专业的评估机构对房屋进行市场价值评估，根据评估结果，取得房屋所有权的一方按照房屋价值的一半向另一方支付补偿款。比如，男女双方准备离婚，男方主张房屋所有权，经评估机构评估，房屋市场价值为八十万元，那么男方需要向女方支付四十万元的补偿款。这种方式能够准确确定房屋的价值，使房产分割更加公平合理。

（三）拍卖、变卖分割

双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。如果夫妻双方都不想要房屋所有权，可向法院申请拍卖或变卖房屋，然后将拍卖、变卖所得的价款按照双方应得的份额进行分割。

四、特殊情形下夫妻共有房产的分割

（一）婚前购买婚后共同还贷的房产分割

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

（二）未取得产权证书的房产分割

对于尚未取得产权证书的夫妻共有房产，在离婚诉讼中，法院一般不会直接判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由一方使用。待取得房屋所有权证书后，双方如有争议，可以另行向法院提起诉讼。例如，夫妻双方在婚姻期间购买了一套期房，离婚时房屋尚未交付，也未取得产权证书。法院会根据房屋的实际情况，如房屋的购买情况、双方的居住需求等，判决由男方或女方暂时使用该房屋。等房屋交付并取得产权证书后，双方若对房屋所有权的归属和分割有争议，可以再次向法院起诉。这种处理方式是因为未取得产权证书的房屋权属存在不确定性，法院无法直接进行所有权的判决。

（三）一方擅自处分夫妻共有房产的处理

在婚姻关系存续期间，一方擅自处分夫妻共有房产，如擅自将房屋出售给第三人。如果第三人是善意取得，即第三人不知道该房屋是夫妻共有财产，且支付了合理的对价，并办理了房屋产权过户登记手续，那么第三人取得房屋的所有权，夫妻另一方无法追回房屋，但可以要求擅自处分的一方赔偿损失。

五、总结

夫妻共有房产的分割在离婚诉讼中是一个复杂而重要的问题，涉及到众多法律法规和实际情况 。夫妻双方在处理房产分割时，应尽量通过协商达成一致协议；若无法协商，法院会依据相关法律原则和具体情况进行公正的判决。在整个过程中，无论是夫妻双方还是法院，都应充分考虑房产的实际情况、双方的权益以及子女的利益，以实现公平合理的房产分割，妥善解决离婚纠纷。

作者简介

张 依 实习律师

北京市京师（郑州）律师事务所