最近这几天，北京楼市又迎来了一年一度的小阳春。二手房成交节节上涨，部分小区的最新成交价回到了去年8月（挂牌价普遍涨了30-40万），不少新盘如未来城星寰时代、中海玖树满和等楼盘看房人数剧增，甚至到了要排队的地步。

诚然，北京的购买力一直都在，但千万不要被这繁华盛景所迷惑，结构性分化仍然是当前楼市主导行情。

因此，当网上几乎所有的卖房主播都在说“超预期爆满”、“北京房价又涨了”的时候，我们要看到，上周五（3月6日）的望京奶西御林湾准现房项目正式开盘，但开盘结果却一直没出来。

为什么“开盘了却又好像没开盘”？从时间上分析，东洲御林湾从去年八九月份就开始吹风，但到现在过去了整整半年才开盘，就大概知道这个项目蓄客不太好，所以一直拖到现在才开盘。

这个项目资质怎么样？据了解，项目主力户型有四个，分别是91㎡两居、125㎡3居、140㎡三居、155㎡四居、220㎡四居，户型越大单价越高，最低91㎡起步价约5.7万一平，最贵220㎡起步价6.82万一平。

凭心而论，御林湾的这个价格，相比奶西8-9万一平的高峰期大降了30%，貌似性价比很高。不少卖房博主也将低价作为卖点宣传，说隔壁的望京云尚还是7-8万一平，望京国誉府更是8-9万的云端，由此得出御林湾值得买的结论。

然而，御林湾是上一代产品，不仅混杂有公租房，户型还差，户型得房率最低只有77%。

▲御林湾145㎡户型图。典型的异形空间，进深几乎是面宽的2倍；得房率远比当下的“好房子”差，几乎没啥赠送，而现在朝阳区的新房得房率普遍90%以上，如此一来御林湾的“低价”也没啥优势了。

而另一方面，御林湾的开盘困境，其实也跟奶西这个板块本身的硬伤有着莫大关系。

第一，奶西没地铁。靠近奶西的三个地铁站，分别是北苑、善各庄和马泉营战，距离奶西大都有3-4公里。这种没地铁的板块，规划再好也少有人接盘。

要知道，高速通勤是房产升值的必备选项。虽说奶西的马路宽阔车又少，开发商也经常说开车可直达某某商圈，但地铁的价值实在是不容忽略，因为在北京，只有地铁才能在10-30分钟内实现快速抵达，其他的交通方式都很难保证。

第二，奶西生活配套差，产业导入慢，住宅竞争大。

虽然说，奶西的规划配套有自身的完整性，这跟朝阳其他板块并不相同。但奶西的规划，一个是绿地多，北边是京城最大的公园温榆河公园，西边是高尔夫练习场；另一个是住宅多，与住宅相关的商业配套和产业园却很稀少。

▲奶西板块的整体规划。从这个规划就能看出，奶西就是一个高端睡城，随时可能出现新盘竞争；而奶西的很多客源来自于新北苑，如今新北苑的中铁国际城、世华泊郡等都爆出有不少的存量现房在售，这直接冲击了奶西的客源。

所以从这方面看，御林湾的开盘，直接撕开了奶西的高端面纱。

对此，回想起2022年金茂望京樾及中建宸园入市的时候，朝阳区奶西板块可谓红极一时。新供土地各家开发商争抢，甚至竞现房、带公建也要摇号争抢之。但只红了一年半，到了2023年下半年，恰好是金隅望京云尚入市的时候，奶西这个板块就已经凉了。

▲为啥凉了，有望京核心区房价补跌带动奶西房价看跌的因素，但更重要的是，这个板块的购买力被中建宸园、望京樾吸得差不多了，真正看好奶西的购房者早就下手了，只剩下望京国誉府、望京云尚这几个高端楼盘挂到了树上。（图片来源：销冠智库）

如今，御林湾又号咷了，未来，望京云尚、望京国誉府的压力会更大。